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Änderung
der Wertquote
* Tiziano Winiger |
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Während der Dauer des Stockwerkeigentums bleiben die
Wertquoten grundsätzlich bestehen. Es kann aber vorkommen, dass
die festgelegten Wertquoten nachträglich abgeändert werden
müssen. Die Stockwerkeigentümer können eine Wertquotenänderung
entweder durch eine vertragliche Übereinkunft aller Beteiligten
oder aufgrund eines richterlichen Gestaltungsurteils auf Begehren eines
benachteiligten Stockwerkeigentümers beschliessen. |
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Vertraglich können die Miteigentümer die
Wertquote untereinander und ohne Gericht
regeln. Zu diesem Zwecke müssen alle unmittelbar
Beteiligten eine Änderungsvereinbarung
schliessen. Unmittelbar beteiligt sind die
Eigentümer, deren Wertquote abgeändert
werden soll. Zudem müssen auch allfällige
Wohnrechtsinhaber, Nutzniesser oder Grundpfandgläubiger
mitwirken. Ist zwischen diesen
Personen die Änderungsvereinbarung
zustande gekommen, so muss nach Art. 712e
Abs. 2 ZGB noch die Stockwerkeigentümerversammlung
zustimmen. Enthält das Reglement
keine spezielle Regelung, dann
beschliessen die anwesenden Miteigentümer
durch einen Mehrheitsbeschluss.
Eine Wertquotenänderung bewirkt gleichzeitig
eine Übertragung von Grundeigentum.
Demnach bedarf die Änderungsvereinbarung
als Verfügungsgeschäft der öffentlichen
Beurkundung. Die Eintragung der
Wertquotenänderung muss sodann beim
Grundbuchamt beantragt werden, unter Beilage
der öffentlich beurkundeten Änderungsvereinbarung
und eines beglaubigten Protokollauszuges
über die Beschlussfassung der
Gemeinschaft. Erst nach dem Eintrag ins
Grundbuch sind die Wertquoten berichtigt.
Ausnahmsweise und wenn die Wertquoten
ursprünglich irrtümlich falsch festgelegt
wurden oder wenn sie aufgrund von baulichen
Veränderungen nachträglich unrichtig
geworden sind, gibt das Gesetz jedem
Stockwerkeigentümer einen gerichtlich
durchsetzbaren Anspruch auf Berichtigung
der Wertquoten.
Ursprünglich fehlerhaft sind Wertquoten,
wenn der festgelegte Bewertungsmassstab
nicht richtig angewendet wurde oder ein
Rechnungsfehler vorliegt. Das ist der Fall,
wenn ein Nebenraum einer falschen Einheit
angerechnet oder eine zu tiefe Wertquote
einer Einheit zugeteilt wird.
Ursprünglich richtig festgelegte Wertquoten
können nachträglich falsch werden,
wenn sie infolge nachträglicher Veränderungen
unrichtig geworden sind. Demnach wird
eine Anpassung der Wertquoten erforderlich,
wenn zum Beispiel die gemeinschaftlichen
Teile, die Umgebung oder die Sonderrechtseinheiten
in ihrem Bestand verändert werden.
Dies ist der Fall, wenn Sonderrecht
zu gemeinschaftlichem Raum wird oder
wenn gemeinschaftliche Teile zu Sonderrecht
werden. Werden beispielsweise aus einem
gemeinschaftlichen Abstellraum Kellerabteile
geschaffen oder werdenMusikräume im
Sonderrecht zu gemeinschaftlichen Räumen
umfunktioniert, so stimmen die ursprünglichen
Wertquoten nicht mehr. Werden StockÄnderung werkeinheiten zusammengelegt, unterteilt
oder gemeinschaftliche Teile vergrössert oder
verkleinert, so führt dies zu einer Änderung
der Wertquoten.
Wird die Sonderrechtseinheit nur innerhalb
des Sonderrechtsbereiches durch den
einzelnen Stockwerkeigentümer geändert,
so führt dies zu keiner Änderung der Wertquote.
Tangieren die baulichen Änderungen
nur gemeinschaftliche Teile oder alle Sonderrechtseinheiten
gleichermassen, so bleiben
die Wertquoten gleich. Werden die
Sonderrechtseinheiten hingegen unterschiedlich
betroffen, so bedeutet dies eine
Änderung der Wertquoten.
Wie und gegen wen kann der Stockwerkeigentümer
den Berichtigungsanspruch geltend
machen? Der Stockwerkeigentümer
kann gegen die konkret betroffenen Stockwerkeigentümer
klagen. Er muss beweisen,
dass ein Berichtigungsanspruch vorliegt. Das
heisst, dass die Wertquote seit Beginn falsch
war oder dass sie aufgrund von nachträglichen
Änderungen unrichtig geworden ist.
Dafür muss der Stockwerkeigentümer wissen,
nach welchen Kriterien die Wertquoten
seinerzeit festgelegt wurden.
Die Klage richtet sich gegen die Stockwerkeigentümer,
deren Wertquoten zur
Berichtigung effektiv verändert werden
müssen, und gegen die Inhaber von
beschränkt dinglichen Rechten, wie die
Pfandgläubiger.
Beanstandet der Stockwerkeigentümer
die ursprüngliche Wertquotenfestlegung, so
muss er mit dem ursprünglichen Berechnungsschlüssel
belegen, dass die Stockwerkeinheiten
ungleich behandelt wurden und
dass die einzelnen Stockwerkeinheiten
falsch bewertet worden sind. Macht der
Stockwerkeigentümer geltend, dass seine
Wertquote nachträglich falsch geworden ist,
so muss er beweisen, wie die Wertquote
richtig zu berechnen wäre. Liegt kein
Berechnungsschlüssel vor, so kann durch
Befragung oder durch Gutachten der
Schlüssel eruiert werden. Der Stockwerkeigentümer
kann nur klagen, wenn er
gegenüber anderen Eigentümern wesentlich
schlechter gestellt und benachteiligt wird. |
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Für weitere Informationen und konkrete
Beispiele siehe: «Stockwerkeigentum»
von Monika Sommer, herausgegeben
vom HEV Schweiz.
(Bestellnummer 40085; Bestellformular
S. 373 oder online www.hev-zuerich.ch) |
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