HEV 6/2005 Inhaltsverzeichnis Die Eigentumswohnung         Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum * Cornel Tanno           Vom Begriff her ist der Erneuerungsfonds ein durch in der Regel periodische Beiträge der Stockwerkeigentümer geäufnetes zweckgebundenes Sondervermögen, welches die Ausführung künftiger grösserer Unterhaltsund Erneuerungsarbeiten erleichtern soll. Obschon der Gesetzgeber den Begriff des Erneuerungsfonds an mehreren Stellen erwähnt, besteht eine gesetzliche Pflicht zur Errichtung eines solchen Sondervermögens nicht. Die Begründung wie auch die Äufnung von Mitteln durch Rückstellungen der Eigentümer steht im freien Ermessen der Gemeinschaft.           Der Sinn und Zweck des Erneuerungsfonds ist die Finanzierung zukünftiger baulicher Massnahmen, welche in der Regel einen gewissen Umfang haben. Damit soll vermieden werden, dass die Stockwerkeigentümer im Zeitpunkt, in welchem die kostspieligen (baulichen) Massnahmen anfallen, allenfalls Fremdkapital aufnehmen müssen und sich damit verschulden. So gesehen kann der Erneuerungsfonds zu einem wichtigen Instrument der Unterhaltsstrategie und der Werterhaltung des Stockwerkeigentums werden, da er die Ausführung von baulichen Massnahmen erleichtert. Eine solche Unterhaltsstrategie erlaubt auch das Konfliktpotenzial zu vermindern und eine langfristige Planung umzusetzen (Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2004; S. 401). Die Errichtung des Erneuerungsfonds kann im Begründungsakt oder im Reglement verankert werden. Die Form und die Mehrheitsbedingungen, welche an den Begründungsakt oder an das Reglement gebunden sind, genügen als Grundlage für die Errichtung des Erneuerungsfonds. Der Erneuerungsfonds kann aber auch durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung errichtet werden (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5). Ein solcher Beschluss kann – vorbehältlich anders lautender Vereinbarung – mit einfachem Mehr gefällt werden. Die Beiträge an den Erneuerungsfonds sind als eine besondere Form von Vorschussleistung an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu betrachten, wobei die Beitragshöhe durch die Stockwerkeigentümer bestimmt werden muss. Da das Gesetz über die Höhe der Beiträge nichts bestimmt, besteht darüber ein grosser Handlungsspielraum. In der Praxis sieht man jedoch sehr häufig die Regelung von wiederkehrenden Beträgen (z.B. jeder Stockwerkeigentümer bezahlt jährlich einen Betrag von Fr. 1500.– oder Fr. 100.– pro Hundertstel Wertquote). Die Höhe des Betrages hängt weit gehend vom Alter, vom Zustand und von der Zweckbestimmung des Gebäudes sowie der Unterhalts- und Finanzierungsstrategie des Stockwerkeigentums ab. Der Erneuerungsfonds ist in der Regel für bauliche Massnahmen (Erneuerung, Unterhalt oder Reparatur) an gemeinschaftlichen Teilen zu verwenden. Unter dem Vorbehalt einer anderen Regelung muss das Sondervermögen für notwendige oder nützliche bauliche Massnahmen verwendet werden, welche sämtlichen Stockwerkeigentümern zugute kommen. Der Errichtungsakt sollte auch festlegen, mit welchem Mehr ein Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft gefällt werden muss, damit der Erneuerungsfonds zur Finanzierung der baulichen Massnahmen verwendet werden kann. Es ist in der Regel nicht ratsam, einen solchen Beschluss dem Verwalter, den Delegierten oder einem Ausschuss zu übertragen.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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