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Inkasso von Forderungen
aus dem Mietverhältnis
* Christoph Felder |
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Wie einige Vermieter wahrscheinlich bereits am eigenen Leibe
erfahren haben, steht es um die Zahlungswilligkeit mancher Mieter nicht
zum Besten. Meistens bleibts nichts anderes übrig, als die renitenten
Schuldner zu betreiben. Der vorliegende Artikel soll die Grundzüge des
Schuldbetreibungsverfahrens darlegen und aufzeigen, wann eine Betreibung
einzuleiten ist und wie man dabei am besten vorzugehen hat. |
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Das Schuldbetreibungsverfahren besteht
im weiteren Sinn aus zwei Hauptabschnitten:
dem Einleitungsverfahren, welches der
Abklärung der Vollstreckbarkeit der in Betreibung
gesetzten Forderung dient, und dem
Hauptverfahren, dem eigentlichen Zwangsvollstreckungsverfahren.
Eine Betreibung wird durch das Einreichen
des Betreibungsbegehrens beim zuständigen
Betreibungsamt, am Wohnsitz/Sitz des
Schuldners oder desjenigen am Ort der gelegenen
Sache, eingeleitet. Das Betreibungsbegehren
kann mündlich oder schriftlich gestellt
werden und ist in jedem Fall vom Gläubiger
zu unterzeichnen. Die Kosten für den Zahlungsbefehl
sind durch den Betreibenden vorzuschiessen,
sie sind aber grundsätzlich vom
Schuldner zu bezahlen, wenn der Gläubiger
im Verfahren mit seiner Forderung durchdringt.
Durch die Anhebung der Betreibung
wird auch gleichzeitig die Verjährung unterbrochen.
Der Betreibungsamte wird daraufhin
dem Schuldner den Zahlungsbefehl
zustellen. Der Zahlungsbefehl ist die an
den Schuldner gerichtete Aufforderung, den
Gläubiger für die in Betreibung gesetzte
Forderung samt Betreibungskosten zu befriedigen
oder sich der Schuldbetreibung zu
widersetzen und innert zehn Tagen «Rechtsvorschlag
» zu erheben (Art. 69 SchKG).
Wenn der Schuldner nichts tut, kann der
Gläubiger frühestens nach zwanzig Tagen
beim Betreibungsamt das Fortsetzungsbegehren
stellen, worauf der Betreibungsbeamte
beim Schuldner Vermögenswerte pfänden
wird oder, was häufiger der Fall sein wird,
eine Lohnpfändung über längstens ein Jahr
anordnet.
Der Rechtsvorschlag bewirkt die Einstellung
der Betreibung. Es liegt nun am Gläubiger,
diesen zu beseitigen, damit er das Verfahren
fortsetzen kann. Der Gläubiger hat
zwei Möglichkeiten: Er kann den Rechtsvorschlag
auf dem ordentlichen Prozessweg mit
der Anerkennungsklage beseitigen, indem er
sich den Bestand und den Umfang seiner Forderung
durch den Richter feststellen lässt,
oder er kann im Rechtsöffnungsverfahren
den Rechtsvorschlag durch den Einzelrichter
im summarischen Verfahren beseitigen lassen.
Hiervor gilt es zwischen der definitiven
(Art. 80 f SchKG) und der provisorischen
Rechtsöffnung (Art. 82 f SchKG) zu unterscheiden.
Definitive Rechtsöffnungstitel sind
u.a. Gerichtsurteile, Verfügungen und Entscheide
von Verwaltungsbehörden. Wird beispielsweise
einem Vermieter in einem rechtskräftigen
Gerichtsurteil gegen einen Mieter eine Forderung zugesprochen und verweigert
der Mieter in der Folge die Bezahlung, sodass
dem Vermieter nicht anderes übrig
bleibt, als die Betreibung einzuleiten, so kann
er einen allfälligen Rechtsvorschlag des Mieters
mit dem Gesuch um definitive Rechtsöffnung
beseitigen. Dabei ist es ausreichend,
wenn der Gläubiger das Urteil/die Verfügung
mit einer Rechtskraftbescheinigung dem
Rechtsöffnungsrichter vorlegt.
Beruht die Forderung des Gläubigers auf
einer öffentlichen Urkunde oder in einer
durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung,
so kann er provisorische Rechtsöffnung
verlangen. Der Berechtigte und der
Verpflichtete aus der Schuldanerkennung
müssen mit den Parteien im Betreibungsverfahren
identisch sein und der Schuldner verpflichtet
sich vorbehaltlos zur Zahlung oder
Sicherstellung eines Geldbetrages. Im Übrigen
muss die Forderung fällig und bestimmbar
sein. Der Gläubiger muss durch Urkunden
beweisen, dass eine Schuldanerkennung
vorliegt. Die Schuldanerkennung kann sich
unter Umständen auch aus mehreren Schriftstücken
ergeben. Eine solche liegt beispielsweise
vor, wenn der Schuldner dem Gläubiger
in einem Schreiben mitteilt, die Rechnung
vom 13. Februar 2005 werde in zwei Wochen
bezahlt. Kein Rechtsöffnungstitel läge vor,
wenn der Schuldner sich nicht auf die konkrete,
sondern auf irgendeine Rechnung bezöge.
Der gängigste Schuldanerkennungstitel bei
Forderungen aus dem Mietverhältnis ist der
Mietvertrag. Auch andere zweiseitige Verträge
wie Werkverträge, Darlehensverträge etc.
sowie auch Pfandausfallscheine und Pfändungsverlustscheine
sind gültige Titel. Im
Gegensatz zum definitiven kann der Schuldner
im provisorischen Rechtsöffnungsverfahren
alle Einwendungen machen, insbesondere
jene gegen Bestand und Höhe der Forderung.
Er muss diese nicht strikte beweisen,
sondern ein Glaubhaftmachen genügt.
Glaubhaftmachen bedeutet, dass aufgrund
objektiver Anhaltspunkte der Eindruck einer
gewissen Wahrscheinlichkeit des Vorhandenseins
der behaupteten Tatsachen vermittelt
wird. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens
hat diejenige Partei zu tragen, die unterliegt.
Deshalb ist es für den Gläubiger wichtig,
dass sein Titel für die Rechtsöffnung ausreichend
ist. Sonst hat er nicht nur eine weiterhin
offene Forderung, sondern noch zusätzliche
Auslagen wie Gerichtsgebühren und eine
allfällige Parteientschädigung der Gegenpartei
zu tragen.
Eine Betreibung führt somit nur zum
Erfolg, wenn der Gläubiger auch über einen
Titel verfügt, der einen allfälligen Rechtsvorschlag
des Schuldners beseitigen kann. Es gilt
darum, im Vorfeld sorgfältig abzuklären, ob
die Forderung nicht besser von Anfang an
auf dem ordentlichen Prozessweg geltend
gemacht wird, weil man sich mangels genügendem
Rechtstitel im Betreibungsverfahren
nicht durchsetzen kann, oder ob man den
betreibungsrechtlichen Weg einschlägt und
den Rechtsvorschlag im Rechtsöffnungsverfahren
durch den Richter beseitigen lässt. Ist
die Rechtsöffnung rechtskräftig erteilt, so hat
der Gläubiger beim Betreibungsamt innert
einem Jahr ab Beseitigung des Rechtsvorschlags
das Fortsetzungsbegehren zu stellen
(Achtung: Bei Wohnsitzwechsel des Schuldners
ist das Fortsetzungsbegehren am neuen
Wohnsitz zu stellen!) und leitet damit das
Hauptverfahren ein. Es kommt zur Zwangsvollstreckung
der Forderung mittels Pfändung
oder Konkursandrohung durch den Betreibungsbeamten
und zur Befriedigung des
Gläubigers, sofern der Schuldner über genügend
Vermögenswerte oder Lohn verfügt,
was heutzutage leider häufig nicht mehr
der Fall ist und es für den Gläubiger nur
heisst: Ausser Spesen nichts gewesen. |
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