HEV 7/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Hypothekarzins und Mieten Pressemeldung des HEV Kanton Zürich vom 7.6.05           Die ZKB hat den Zinsfuss für bestehende, variable Hypotheken im ersten Rang per 1. September von 3,25% auf 3% gesenkt. An diesen ist der Mietzins nach wie vor gekoppelt, nachdem Versuche, das Mietrecht zu revidieren, im Mai 2003 und Februar 2004 an der Urne scheiterten.           Die Rechtslage ist klar und durch eine langjährige Gerichtspraxis gefestigt:           – Der Mieter kann aufgrund dieser Senkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin eine entsprechende Anpassung seiner Miete verlangen. – Die Mietzinsanpassung ist dabei nicht aufgrund der tatsächlichen Belehnung und Kostenstruktur der betroffenen Liegenschaft, sondern nach einem gesetzlich vorgegebenen Rechnungsmodell zu ermitteln. – So spielt es keine Rolle, ob die Liegenschaft überhaupt hypothekarisch belastet ist oder ob beispielsweise eine Festhypothek besteht. – Zum Teuerungsausgleich dürfen nach geltendem Recht 40 Prozent der Teuerung verrechnet werden. – Bei den Kostensteigerungen wird aus Gründen der Praktikabilität mit dem langjährigen Erfahrungswert von 1%/Jahr gerechnet. Werden besonders viele Nebenkosten separat abgerechnet, reduziert sich der Erfahrungswert. Im Streitfall sind die tatsächlichen Kostensteigerungen zu belegen. – Des Weiteren können allfällige seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommene wertvermehrende Investitionen oder umfassende Überholungen zur Verrechnung gebracht werden. – Vermieter, die keinen kostendeckenden Ertrag erzielen, müssen den Mietzins nach Praxis des Bundesgerichts auch bei Hypothekarzinssenkungen nicht weiter unter das kostendeckende Niveau senken.           Der Hauseigentümerverband erinnert bei dieser Gelegenheit daran, dass er sich nie für eine Koppelung von Hypothekarund Mietzins ausgesprochen hat. Diese ergibt sich aber fast zwingend aus dem Prinzip der Kostenmiete, auf welchem das heutige Mietrecht aufgebaut ist. Solange an diesem festgehalten wird, ist es unmöglich, auf die Berücksichtigung der Hypothekarzinsen zu verzichten, stellen sie doch den gewichtigsten Kostenfaktor dar. Insofern erscheint die neuerdings zur Debatte stehende Variante, nach welcher sich die Parteien bei Vertragsabschluss entweder für die Kosten- oder für die Indexmiete entscheiden können, als valabler Ausweg aus der Sackgasse. Allerdings steckt auch da die Tücke im Detail. Über die konkrete Ausgestaltung wird daher noch hart zu verhandeln sein.

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