HEV 7/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Mietzinsanpassung * Reto Ziegler           Ist eine Erhöhung des Nettomietzinses und der Nebenkostenpauschale nur auf einen Kündigungstermin gültig? Oder ersetzt der von einer Behörde festgelegte Zeitpunkt einer Erhöhung einer Gebühr die vertraglichen Kündigungstermine?           Die Gemeinde erhöht per 1. August 2005 die Wassergebühren, gemäss Mietvertrag besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist, jeweils auf Ende März, Juni und September. Der Vermieter macht eine umfassende Innensanierung, die Schlussabrechnung liegt im Mai 2005 vor, gemäss Mietvertrag besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist, jeweils auf Ende März, Juni und September. Gemäss Art. 269d OR hat eine Nettomietzinsanpassung aufgrund wertvermehrender Investitionen und aufgrund Kostensteigerungen mindestens unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen zuzüglich zehn Tage und unter Berücksichtigung der postalischen Zustellungsfrist von sieben Tagen zu erfolgen. Demnach ist der Vermieter auch berechtigt, eine Mietzinsanpassung unter Berücksichtigung einer grosszügigeren Frist vorzunehmen. Bei Wohnungen beträgt die Frist somit mindestens drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate. Diese Fristen sind zwingend und können weder durch die Parteien noch durch die Gemeinde verkürzt werden. Die Mitteilung hat auf dem vom Kanton an Ort der Mietsache genehmigten Formular zu erfolgen. Nebst den Kündigungsfristen sind auch die Kündigungstermine einzuhalten, jedoch nur dergestalt, dass eine Anpassung nicht vor dem nächstmöglichen Termin erfolgen darf. In den Fallbeispielen ist somit bei der Wohnungsmiete zuerst die dreimonatige Kündigungsfrist zu berücksichtigen, sodass eine Anpassung frühestens auf den 1. September 2005 möglich wäre. Da Ende August 2005 kein vertraglicher Kündigungstermin ist, ist die Anpassung erst per 1. Oktober 2005 zulässig. Das Datum der Inkraftsetzung der Gebührenerhöhung durch die Gemeinde führt nicht zu einem weiteren «Kündigungstermin». Dem Vermieter ist es aber nun ohne weiteres erlaubt, da dies für den Mieter nur Vorteile mit sich bringt, indem er zum Beispiel bei einer umfassenden Sanierung noch länger vom alten tieferen Mietzins profitieren kann, die Mietzinsanpassung auf einen Termin nach dem 1. Oktober 2005 anzuzeigen, zum Beispiel auf den 1. November oder 1. Dezember 2005.                 Merke: Eine Mietzinsanpassung kann ohne Berücksichtigung der vertraglichen Kündigungstermine angezeigt werden – wobei die möglichen Kündigungsfristen immer eingehalten werden müssen –, wenn dem Mieter dadurch kein finanzieller Nachteil entsteht.                 * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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