HEV 7/2005 Inhaltsverzeichnis Die Eigentumswohnung         Das Reglement der Stockwerkeigentümer * Björn Kernen           Das Reglement soll die Rechtsstellung der einzelnen Stockwerkeigentümer innerhalb der Gemeinschaft umschreiben. Wird ein solches nach dem Begründungsakt aufgestellt, so bedarf es einer qualifizierten Mehrheit. Zu seiner Gültigkeit bedarf das Reglement der schriftlichen Form. Abänderungen bedürfen grundsätzlich einer qualifizierten Mehrheit. Bei Reglementsänderungen, die einen massiven Eingriff in Eigentumsrechte zulassen sollen, ist jedoch Einstimmigkeit notwendig.           Begriff Das Reglement ist eine schriftliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer, welche hauptsächlich die Rechte und Pflichten derselben umfasst. Zusätzlich können dadurch die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters geregelt werden.           Funktion Das Reglement hat zur Funktion, die Rechtsstellung der Stockwerkeigentümer innerhalb der Gemeinschaft klar festzulegen. Es enthält demnach Bestimmungen, ähnlich der Vereinsstatuten, welche die Gemeinschaft organisieren. In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist das Reglement nicht zwingend notwendig. Das Gesetz schreibt keinen minimalen Inhalt vor, jedoch sollte aus der Anwendbarkeit möglichst auf Vollständigkeit geachtet werden.           Errichtung Die Errichtung des Reglements ist sowohl vor, bei und nach der Begründung des Stockwerkeigentums möglich. Zukünftige Stockwerkeigentümer können das Reglement vor der Begründung des Stockwerkeigentums verfassen, jedoch tritt es erst mit dieser in Kraft. Oft wird hingegen das Reglement als Text in den Begründungsakt integriert oder als Beilage verfasst und als integraler Bestandteil bezeichnet. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und der Flexibilität ist der zweiten Variante den Vorzug zu geben. Die Stockwerkeigentümer können im Nachgang zum Begründungsakt ein Reglement aufstellen. Hierzu bedarf es einer qualifizierten Mehrheit. Dieses Quorum kann erleichtert, nicht aber erschwert werden. Zu seiner Gültigkeit bedarf das Reglement der schriftlichen Form. Kommt die notwendige Mehrheit nicht zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer den Richter anrufen (Art. 712g Abs.3 ZGB). Der Kläger hat dem Richter die nötigen Anträge zu stellen, d.h. er muss die Bestimmung und den Inhalt des Reglementes nennen. Das gestaltungsrechtliche Urteil ersetzt somit den Erlass dessen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft.           Änderung des Reglementes Soll das Reglement geändert werden, so bedarf es eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses. Diese Voraussetzung kann jedoch auch erleichtert werden. Kürzlich hat das Zürcher Obergericht entschieden, dass es einer Einstimmigkeit bedarf, wenn das Reglement abgeändert werden soll, um die Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Gebäudes zu ermöglichen. Dies, da eine derartige Installation einen massiven Eingriff in das Eigentum darstellt und solche Belastungen der Sache gemäss Art. 648 ZGB die Zustimmung aller benötigen. Zur Aufhebung des Reglements muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft einstimmig Beschluss fassen.           Wirkung des Reglements Das Reglement ist auch für den Rechtsnachfolger verbindlich (Art. 649a ZGB). Dabei ist unerheblich, ob der Erwerber von den Rechten und Pflichten weiss oder sie im Grundbuch oder im Veräusserungsvertrag vermerkt waren. Unkenntnis der gemeinschaftlichen Regeln enthebt den Erwerber nicht von seinen Pflichten. Dies gilt jedoch nur für Bestimmungen, welche einen direkten Zusammenhang mit der Benutzung oder der Verwaltung des Stockwerkeigentums aufweisen. So sind Schiedsgerichts- oder Gerichtsstandsklauseln oder Klauseln, die eine Solidarität zwischen dem Käufer und dem Verkäufer der Stockwerksanteil statuieren, nicht bindend. Im Grundbuch kann das Reglement angemerkt werden (Art. 712g Abs. 3 ZGB i.V.m. Art. 5 GBV). Dem Grundbuchverwalter ist entweder das von allen Stockwerkeigentümern unterzeichnete Reglement einzureichen oder es wird ihm ein amtlich beglaubigter Auszug aus dem Protokoll über seine Annahme durch Beschluss beigelegt. Eine öffentliche Beurkundung ist nicht erforderlich. Die Anmerkung hat lediglich deklaratorische Wirkung. Der Rechtsnachfolger wird mit der Einrede ausgeschlossen, er habe den Inhalt des Reglements nicht gekannt. Der Veräusserer wird demgemäss von der ihm obliegenden Aufklärungspflicht bezüglich der Existenz eines Reglements entbunden.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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