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Von Mieter- wie Vermieterseite wird das
geltende Recht – aus diversen Gründen –
immer wieder kritisiert. Die Eidgenössische
Kommission empfiehlt dem Bundesrat
einen erneuten Anlauf für eine Mietrechtsrevision
zu nehmen. Das Stimmvolk hatte
2003 und 2004 kurz nacheinander zuerst
der Volksinitiative des Mieterverbandes für
eine krasse Verschärfung des Mietrechts mit
67% Nein-Stimmen eine deutliche Abfuhr
erteilt. Danach wurde auch der Gegenvorschlag
einer Mietrechtsrevision von Bundesrat
und Parlament (und damit eine
Abkoppelung von den Hypothekarzinsen)
mit rund 64% Nein-Stimmen verworfen.
Die Kommission hat dieser Situation
Rechnung getragen und bei ihrem Vorschlag
die Lehren aus den beiden Volksabstimmungen
vom Mai 2003 und vom Februar
2004 gezogen. Die Parteien sollen vom
Gesetz nicht auf ein bestimmtes System zur
Mietzinsanpassung gezwungen werden.
Die Mietzinsen werden jedoch nicht dem
freien Spiel des Marktes überlassen. Das
Gesetz legt zum Schutz der Mieter die
Grenzen für das Anpassen der Mieten fest,
den Parteien wird aber für die Wahl des
Modells zur Mietzinsgestaltung mehr Freiraum
gelassen. Die Parteien können sich
beim Mietvertragsabschluss entweder für
die Kostenmiete (d.h. die Anpassung der
Mieten an Kostenveränderungen) oder die
Ausrichtung der Mieten nach der Teuerung
entscheiden. Das Kostenmodell ist ähnlich
dem heutigen Recht, wird zur Berücksichtigung
der veränderten Lage auf dem Hypothekarmarkt
aber optimiert: Massgebend
sollen nicht mehr die variablen Zinsen der
Kantonalbank, sondern der durchschnittliche
Zins aller Hypotheken gemäss Erhebung
der Nationalbank sein. Die Überprüfung
der Missbräuchlichkeit würde im
Kostenmodell ausschliesslich anhand der
Bruttorendite erfolgen. Im Modell der Teuerungsanpassung
würde die Missbrauchsüberprüfung
ausschliesslich nach den
Mieten für vergleichbare Mietobjekte erfolgen.
Die vorgeschlagene Lösung der Kommission
würde gegenüber dem heutigen
Recht eine Klärung und mehr Transparenz
bringen. Das heutige Recht ist daher so
kompliziert, weil es Kosten- und Marktelement
in undurchsichtiger Weise miteinander
verknüpft. Der neue Vorschlag würde
demgegenüber eine klare Trennung bringen,
indem in jedem Mietverhältnis ausschliesslich das vereinbarte System zur Anwendung
käme.
Der Kommissionsvorschlag berücksichtigt
auch, dass der Mietwohnungsmarkt
keine einheitliche Eigentümerstruktur hat:
Die überwiegende Zahl der Mietobjekte
gehört Privaten (ca. 60%), daneben gibt es
Genossenschaften, institutionelle Anleger
etc. Die privaten Eigentümer und Genossenschaften
sind stark von den Finanzierungskosten
abhängig; Hypozinsen stellen
für sie den grössten Kostenpunkt dar. Es ist
daher wichtig, dass private Vermieter und
Genossenschaften die Mieten an Veränderungen
des Hypothekarzinses anpassen
können. Institutionelle Vermieter wie Pensionskassen
benötigen dagegen keine
Hypotheken zur Finanzierung, die Ausrichtung
der Mieten nach der Teuerung ist
daher für ihre Verhältnisse das angemessenere
System. Der HEV Schweiz hält den
Kommissionsvorschlag daher auch im Sinne
eines Interessenausgleiches für prüfenswert. |
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