HEV 8/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs des Hauseigentümers * Nicole Fernandez           Das Gesetz räumt den Hauseigentümern die Möglichkeit ein, eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs auszusprechen. Es bedarf hiezu einer schriftlichen Kündigung mit dem vom Kanton genehmigten Formular. Bei Familienwohnungen gilt die Besonderheit, dass die Kündigung beiden Ehegatten separat zugestellt werden muss.           Gemäss Art. 271 Abs. 2 OR hat die Begründung der Kündigung erst auf Verlangen des Mieters zu erfolgen. Es ist jedoch ratsam, bereits auf dem Kündigungsformular den dringenden Eigenbedarf als Grund aufzuführen. In diesem Zusammenhang sei nochmals erwähnt, dass Kündigungen, welche ohne plausiblen Grund ausgesprochen werden, als missbräuchlich zu qualifizieren sind. Da der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit hat, eine Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang derselben anzufechten, würde eine solche missbräuchliche Kündigung vom Gericht aufgehoben und mit einer Kündigungssperre von 3 Jahren sanktioniert werden. Gemäss Art. 261 OR geht das Mietverhältnis bei einem Verkauf der Liegenschaft auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer einer Liegenschaft hat sodann die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Bei einem Eigentümerwechsel ist zu empfehlen, dass der neue Eigentümer die Kündigung ausspricht, weil der bisherige Vermieter keinen Kündigungsgrund hätte und die Kündigung deshalb rechtsmissbräuchlich wäre. Zusätzlich sei noch darauf hingewiesen, dass der Veräusserer der Liegenschaft allenfalls schadenersatzpflichtig wird, falls der neue Eigentümer dem Mieter früher kündigt, als es der Vertrag mit dem bisherigen Mieter gestattet hätte (Art. 261 Abs. 3). Voraussetzung für eine rechtsgültige Kündigung ist der Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte. Das Gesetz umschreibt den Begriff der nahen Verwandten oder Verschwägerten nicht näher. Die Rechtsprechung anerkennt grundsätzlich den Eigenbedarf für Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister und deren Ehegatten, aber auch für Nichten und Neffen. Falls der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anficht, so wird bei der Interessenabwägung im Rahmen der Mieterstreckung auch die Dringlichkeit des Eigenbedarfs berücksichtigt. Diese ist mithin grundsätzlich Voraussetzung für die Geltendmachung eines solchen Bedarfs. Dringlichkeit ist immer dann anzunehmen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er das Mietobjekt auf einen bestimmten Zeitpunkt hin benötigt, beispielsweise weil ihm auf den erwähnten Zeitpunkt hin das bisher benutzte Mietverhältnis gekündigt worden ist oder weil er aus dem Ausland zurückkehren und eine Arbeitsstelle in der Nähe des benötigten Mietobjektes antreten wird. Dringlichkeit kann sodann auch dadurch gegeben sein, dass der Vermieter bereits über eine Baubewilligung verfügt, deren Gültigkeit befristet ist, weshalb mit den Umbauarbeiten noch vor Ablauf der Gültigkeitsdauer begonnen werden sollte. Dringender Eigenbedarf setzt somit nicht eine Zwangs- oder gar Notlage des Vermieters voraus, die ausschliesslich auf seine Wohnverhältnisse zurückzuführen ist. Ein solcher Eigenbedarf ist vielmehr immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (BGE 118 II 55). Eine wegen dringenden Eigenbedarfs zulässige Kündigung schliesst die Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aus. Der Richter ist vielmehr gehalten, eine zusätzliche Interessenabwägung vorzunehmen, bei welcher die Dringlichkeit des Eigenbedarfs als Massstab für die Erstreckungsdauer dient.           * lic. iur., HEV Zürich

	Inhaltsverzeichnis	Seitenanfang