HEV 8/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Der vermietete Autoabstellplatz * Harald Solenthaler           Ein vermieteter Autoabstellplatz wird mietrechtlich unterschiedlich behandelt, ob er zusammen mit einer Wohnung bzw. mit Geschäftsräumlichkeiten oder allein vermietet wird.           Wird ein Autoabstellplatz separat vermietet, unterliegt das Mietverhältnis nicht den mietrechtlichen Schutzbestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume. Sofern im Mietvertrag keine andere Regelung getroffen wurde, kann ein solcher Vertrag gemäss Art. 266e OR von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Wochen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Bei der Vermietung eines Autoabstellplatzes im Zusammenhang mit einem gemieteten Wohn- oder Geschäftsraum steht der Abstellplatz nach Art. 253a Abs. 1 OR grundsätzlich unter dem gleichen mietrechtlichen Schutz wie eine Wohnung oder ein Geschäftsraum. Diese Vorschrift regelt auch den mietrechtlichen Schutz von Sachen, welche der Vermieter dem Mieter zusammen mit den gemieteten Räumlichkeiten zum Gebrauch überlässt. Neben beweglichen Sachen fallen ebenfalls Mansardenzimmer, Bastelräume etc. darunter. Da das Gesetz keine nähere Umschreibung für den Begriff «Zusammenhang» kennt, wurde in der Praxis bestimmt, dass zwischen der Wohnungs- oder Geschäftsmiete und dem zur Miete zusätzlich Überlassenen funktionell ein Zusammenhang bestehen muss und die Parteien die gleichen sein müssen. Ist der Autoabstellplatz in der gleichen Vertragsurkunde wie beispielsweise eine Werkstatt aufgeführt, ist er Teil eines Mietvertrages. Werkstatt und Autoabstellplatz können in diesem Falle nur zusammen gekündigt werden. So genannte Teilkündigungen sind gesetzlich nicht zulässig. Bestehen zwei separate Mietvertragsformulare für Abstellplatz und Werkstatt – um beim selben Beispiel zu bleiben –, ist davon auszugehen, dass auch zwei separate Verträge vorliegen. Es sei denn, der Wortlaut weise auf eine Einheit hin. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob die Verträge gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen wurden. Zwar sind sie separat kündbar, doch wird der Abstellplatz als «im Zusammenhang mit einem gemieteten Wohn- oder Geschäftsraum zum Gebrauch überlassen» betrachtet. Das bedeutet, dass auch dieses Objekt in Genuss desselben mietrechtlichen Schutzes wie die Werkstatt kommt. Demzufolge sind für Kündigung oder Mietzinsanpassung auch beim Autoabstellplatz die amtlichen Formulare zu verwenden. Auch richten sich die Kündigungsfristen für den Mietvertrag über den Autoabstellplatz in einem solchen Fall nach denjenigen für Geschäftsräume, wie die Werkstatt einen darstellt. Überdies hat dies zur Folge, dass eine Kündigung oder einseitige Vertragsänderung dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, diese bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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