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Die Abrechnungspflicht
des Vermieters
* Tiziano Winiger |
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Die Nebenkosten sind neben dem
Mietzins nur dann geschuldet, wenn sie
besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2
OR). Der Mietvertrag muss die zu Lasten der
Mieterschaft gehenden Nebenkosten genau
umschreiben. Ist eine Pauschale vereinbart,
wird die Entschädigung im Voraus festgelegt
und es erfolgt keine separate Abrechnung.
Erhebt der Vermieter Akontobeträge, dann
müsste die Abrechnung mindestens einmal
jährlich erfolgen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Werden
die Nebenkosten abgerechnet, dann sollte
der Zeitpunkt der Abrechnung vertraglich
vereinbart werden.
Nach den Allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag für Wohnräume, gemeinsam
herausgegeben von Hauseigentümerverband
Zürich (HEV), Schweizerischer Verband der
Immobilien Treuhänder (SVIT), Sektion
Zürich, Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen
(VZ), Ausgabe 1996, sind die Nebenkosten
innert sechs Monaten ab dem vertraglich
vereinbarten Termin abzurechnen. Haben die
Parteien keine Abrechnungstermin vereinbart,
so gilt der Ortsgebrauch als massgebender
Abrechnungszeitraum (Art. 257c OR in
analoger Anwendung). In der Praxis sind
unterschiedliche Abrechnungstermine vorzufinden.
Nebst dem 30. Juni (Ende der Heizperiode),
sind nach wie vor der 31. März, aber
auch der 31. Dezember als Abrechnungsstichtage
anzutreffen. Am meisten Sinn dürfte
eine Abrechnung auf Ende der effektiven
Heizperiode (30. Juni) machen, weil zu diesem
Zeitpunkt die Kosten für die gesamte
Heizperiode berücksichtigt werden können.
Bei der Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
muss der Vermieter
sorgfältig vorgehen und alle Positionen erfassen,
für die der Mieter bezahlen soll. Vergisst
der Vermieter einzelne Positionen aufzuführen,
dann kann er diese nach Zustellung
einer vorbehaltlosen Abrechnung für die Vergangenheit
nicht mehr nachbelasten. In der
Literatur wird die Meinung vertreten, dass die
Heizkostenabrechnung mindestens die folgenden
Angaben enthalten sollte: |
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die Aufzählung der in Rechnung gestellten
Nebenkosten (Heizung, Warmwasser,
Abwassergebühr, Hauswartungskosten
etc.) jeweils mit dem entsprechenden
Betrag; |
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das Total der Nebenkosten; |
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der Verteilschlüssel der Nebenkosten unter
den Mietparteien; |
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der gesamthaft von der Mieterschaft für
die betreffende Periode geschuldete
Betrag; |
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der gesamte Betrag, der von der Mieterschaft
geleisteten Akontozahlungen; |
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der verbleibende Saldobetrag. |
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Wenn die Heizkostenabrechnung nicht
detailliert ist, sollte sie den Hinweis enthalten,
dass die Mieterschaft eine detaillierte Abrechnung
verlangen kann (Art. 8 Abs. 1 VMWG).
Endigt das Mietverhältnis während der
Abrechnungsperiode, so hat die Mieterschaft
keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung,
weil der Vermieter in der Regel erst
nach Ablauf der vereinbarten Periode sämtliche
angefallenen Kosten kennt.
Was passiert, wenn der Vermieter für die
Nebenkosten die Abrechnung verspätet
erstellt?
Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
des Vermieters bei Akontozahlungen werden erst mit der Abrechnung
bestimmt und daher erst mit der Rechnungsstellung
erfüllbar und fällig. Ist der
Vermieter mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung
in Säumnis geraten, dann
wird die Abrechnungsforderung nicht fällig,
und er riskiert die Verjährung seiner Forderungen
für die Nebenkosten. Die Akontozahlungen
verjähren innert fünf Jahren
(Art. 128 Ziff. 1 OR) und die Verjährung
beträgt zehn Jahre, wenn die Parteien vereinbart
haben, dass die Mieterschaft die
Nebenkosten mittels einer einmaligen Zahlung
begleicht und nicht mittels periodischer
Leistungen. Demnach kann der Vermieter
den Mieter nur dann verpflichten,
die Nebenkosten zu bezahlen, wenn sie
abgerechnet sind und wenn die Verjährung
noch nicht eingetreten ist.
Wie könnte der Mieter den Vermieter verpflichten,
die Nebenkostenabrechnung zu
erstellen?
Erfolgt die Nebenkostenabrechnung
innerhalb eines Jahres nicht, so könnte der
Mieter versuchen: |
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vor Schlichtungsbehörde ein Begehren zu
stellen, um den Vermieter unter Androhung
von Straffolge (Art. 292 StGB) zu
verpflichten, die Nebenkosten-abrechnung
zu erstellen oder die Belege vorzulegen;
oder |
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die Rückzahlung der geleisteten Akontozahlungen
der betreffenden Abrechnungsperiode
zu verlangen oder diesen
Betrag mit dem laufenden Mietzins zu verrechnen. |
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Entgegen der in der Literatur gelegentlich
vertretenen Meinung, auch wenn vermieterseits
eine Vertragsstörung vorliegt, dürfte der
Mieter die Bezahlung von künftigen Nebenkosten
nicht verweigern, solange die Abrechnung
über die Vergangenheit noch nicht vorliegt. |
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