HEV 9/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Kündigung infolge Zahlungsverzuges (Art. 257d OR) * Cornel Tanno           Die besonderen Folgen des Zahlungsrückstandes des Mieters treten gemäss ausdrücklicher Erwähnung in Abs. 1 (von Art. 257d OR) erst nach Übergabe des Mietobjektes an den Mieter ein. Befindet sich somit ein Mieter mit der Mietzinszahlung in Rückstand, die er vor Übernahme der Mietsache zu leisten hat, ist nach Art. 107/109 OR vorzugehen.           Objekt des Zahlungsrückstandes sind die fälligen Mietzinse und Nebenkosten. Unerheblich ist, ob die Nebenkosten separat oder zusammen mit dem Mietzins erhoben werden. Insbesondere kann auch der Saldo einer (jährlichen) Nebenkosten- Abrechnung einen Zahlungsrückstand begründen, sofern dieser fällig ist. Voraussetzung ist allerdings, dass die in Frage stehenden Nebenkosten auf Vereinbarung beruhen, dass sie zahlenmässig bestimmt oder bestimmbar sind und vom Mieter innert angemessener Frist überprüft werden können. Das Gesetz verlangt, dass dem Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen eine 30-tägige Frist (Mindestfrist) zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse angesetzt werden muss. Die Ansetzung dieser Frist muss schriftlich erfolgen und zwingend die Androhung enthalten, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR (ausserordentlich) gekündigt werde. Der Mieter muss aus dem Schreiben zudem erkennen können, dass eine fällige Forderung des Vermieters noch offen steht und er sich damit in Verzug befindet; der Mieter muss ferner wissen, dass die Zahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt wird; schliesslich muss dem Mieter klar werden, dass die innert Frist ausgebliebene Zahlung zur Beendigung des Mietverhältnisses durch ausserordentliche Kündigung führt. Der Vermieter hat den von ihm reklamierten Ausstand betragsmässig genau und richtig zu bestimmen, den Verfalltag zu erwähnen, die Länge der Frist und den Beginn des Fristenlaufs anzugeben bzw. zu umschreiben und auf die Vorzeitigkeit der allenfalls nachfolgenden Kündigung hinzuweisen. Die Mindestdauer der Frist ist gesetzlich festgelegt. Bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen beträgt sie 30 Tage. Die Zahlungsfristansetzung ist eine so genannte empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Frist beginnt daher mit dem Zugang bzw. dem Empfang durch den Mieter. Es genügt aber nicht, dass die Mitteilung in die Machtsphäre des Mieters gelangt, massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen. Wird aber die Mitteilung innert der 7-tägigen Abholungsfrist nicht abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustellungsdatum. Für die Fristberechnung ist der Empfangstag beziehungsweise der letzte Tag der Abholfrist nicht mitzuzählen. Fällt der letzte Tag der Zahlungsfrist (30-tägige Frist) auf einen Samstag, einen Sonntag oder auf einen anderen am Erfüllungsort staatlich anerkannten Feiertag, so gilt der nächstfolgende Werktag als letzter Tag der Frist. Adressat der Fristansetzung ist der Mieter. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Familienwohnung, so ist die Fristansetzung separat auch dem Ehegatten des Mieters mitzuteilen. Unterlässt der Vermieter die separate Zustellung, ist die Kündigung nichtig. Sind sämtliche Voraussetzungen gemäss Abs. 1 von Art. 257d OR (vorgenannt) erfüllt und hat insbesondere der Mieter den Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, so kann der Vermieter die ausserordentliche Kündigung aussprechen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen; als Kündigungstermin ist zudem das Ende eines Monats vorgeschrieben. Für die Zustellung der Kündigung gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie. Eine Kündigung (Vermieter hat mit amtlichem Formular zu kündigen) ist wirksam zugestellt, wenn die Abholungseinladung in den Briefkasten oder das Schreiben in das Postfach des Mieters gelegt worden und die Abholung dem Empfänger nach dem üblichen Lauf der Dinge zumutbar ist, auch wenn er erst später davon Kenntnis erlangt. Es ist noch darauf hinzuweisen, dass bei Familienwohnungen die Kündigung separat beiden Ehegatten zugestellt werden muss.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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