HEV 9/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Kündigung eines möblierten Zimmers * Björn Kernen           Die ordentliche Kündigungsfrist für möblierte Zimmer ist mit zwei Wochen äusserst kurz angesetzt (Art. 266e OR). Wann handelt es sich genau um die Vermietung eines möblierten Zimmers und wann spricht man von einer möblierten Einzimmerwohnung? Welche Konsequenzen hat dies für die Kündigung?           Begriff des Zimmers Im Gesetz wird der Begriff des Zimmers nicht definiert. Es handelt sich um einen horizontal und vertikal abgeschlossenen Raum, der einen Teil eines Gebäudes bildet und nach seiner baulichen Ausgestaltung und Grösse dem Wohnen oder Arbeiten dient. Dieser Einzelraum muss mindestens über einen verschliessbaren Zugang sowie wenigsten über einen Lichteinlass verfügen. Auf Grund dieser Definition gelangt Art. 266e OR bei einem nicht abgeschlossenen Raum, auch wenn er möbliert ist, oder bei einem, dessen baulicher Zweck das Wohnen geradezu ausschliesst (bei Küchen, Kellerräumen und Estrichabteilen) oder dessen Grösse sich nicht mehr mit dem Begriff des Zimmers verträgt (Saal), nicht zur Anwendung. Das Zimmer kann Teil einer Wohnung bilden, die nicht Vertragsbestandteil ist (bei Untermiete), Teil eines Einfamilienhauses sein, in einem Wohn- (dauervermietete Hotelzimmer) oder Geschäftshaus (Sitzungszimmer) liegen. Der abgeschlossene Raum kann sich auch ausserhalb einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes befinden (Mansardenzimmer, Zimmer in einem ausgebauten Untergeschoss oder Anbau, der aus einem Zimmer besteht). Das Einzelzimmer muss auf Grund eines eigenständigen Vertrages vermietet worden sein. Bildet das Zimmer i.S. von Art. 253a Abs. 1 OR einen Bestandteil eines weiteren Vertrages zwischen den Parteien, so gelten bezüglich der Kündigung Art. 266c und 266d OR. Damit Art. 266e OR Anwendung findet, ist der Verwendungszweck unmassgeblich, solange das Zimmer möbliert vermietet wurde. Der Raum kann durchaus zu anderen Zwecken als zum Wohnen möbliert sein, so als Sitzungsraum, Übungsraum oder Studierzimmer. Hingegen definiert der Verwendungszweck in gewisser Weise die Art der Möblierung.           Möblierung Möblierung i.S. von Art. 266e OR setzt voraus, dass das Zimmer als Teil des Vertragsgegenstandes über eine Einrichtung verfügt, welche die vertragsgemässe Nutzung des Zimmers erlaubt. Muss der Mieter selber Mobilien in das Mietobjekt schaffen, um es zum vereinbarten Zweck zu benutzen, so liegt keine Möblierung i.S. des Gesetzes vor. Mit Blick auf den vereinbarten Verwendungszweck gehört zur Grundausstattung alles, was üblicherweise dazu zu zählen ist, bzw. hat die vertragsgemässe Einrichtung angemessen zu sein. Verfügt das Zimmer über mehr als die übliche Ausstattung oder ergänzt der Mieter auf eignen Wunsch die vertragsgemäss genügende Einrichtung, so ändert dies am Charakter des Mietobjektes nichts. Gestattet der Vermieter dem Mieter hingegen, die gestellte Möblierung durch seine eigene zu ersetzen, ist von der Miete eines unmöblierten Zimmers auszugehen. Wird das Zimmer zu Wohnzwecken vermietet, gehören eine vollständige Schlafgelegenheit (Bett inkl. Kopfkissen und Duvet), eine Sitzmöglichkeit, eine Ablage (Gestell, Tisch, Pult usw.) sowie eine Aufbewahrungsmöglichkeit (Schrank, Kommode usw.) dazu. Ein Beleuchtungskörper, Beheizung sowie Storen, Vorhänge oder Fensterläden gehören ebenfalls zur Möblierung. Nicht notwendig sind eine Waschgelegenheit im Zimmer, ein separates WC oder eine Kochgelegenheit. Möblierte Einzelzimmer grenzen sich von den möblierten Einzimmerwohnungen dadurch ab, dass Letztere über eine fest im Raum verankerte Kochgelegenheit verfügen. Möblierte Einzimmerwohnungen stellen Wohnungen i.S. von Art. 266c OR dar und sind mit einer ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen.           Ausserordentliche Kündigung eines möblierten Zimmers Die Missbrauchsgesetzgebung (Art. 269 ff. OR) sowie die Kündigungsschutzbestimmungen werden auch auf die möblierten Zimmer angewendet, wenn sie zu Wohn- oder Geschäftszwecken vermietet wurden. Als misslungen muss man die Regelung taxieren, dass der Vermieter bei einer ausserordentlichen Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug [Art. 257d OR] oder bei mangelnder Sorgfalt [Art. 257f OR]) die im Vergleich zur ordentlichen Kündigung nach Art. 266e OR längere Frist einzuhalten hat. Dem Vermieter ist es in einem solchen Fall erlaubt, mit einer Frist von zwei Wochen ordentlich zu kündigen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist trotzdem ausgeschlossen.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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