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Vormerkung
* Cornel Tanno |
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Durch die Vormerkung im Grundbuch
werden die vertraglichen Rechte des Mieters
zu so genannten Realobligationen. Die Wirkung
der Realobligation besteht darin, dass
sich der Anspruch des Mieters auf Überlassung
des Gebrauches an einer unbeweglichen
Sache nicht nur gegen den Vermieter,
sondern gegen jeden an der Mietsache dinglich
Berechtigten richtet. Verpflichtet ist also
auch jede Person, die künftig Eigentümer
des Grundstückes wird. Was die formellen
Erfordernisse anbelangt, so muss die Vormerkung
von den Parteien schriftlich vereinbart
werden, eine öffentliche Beurkundung
der Vormerkungsabrede ist hingegen nicht
erforderlich. Die Vormerkung des Mietvertrages
muss die Bedingungen, unter denen
das Recht geltend gemacht werden kann,
sowie die Dauer der Vormerkung enthalten.
In der Praxis verlangen die Grundbuchführer
bei der Anmeldung ein Exemplar des ganzen
Mietvertrages, aus dem die Vormerkungsabrede
hervorgehen muss.
Von Gesetzes wegen wird keine zeitliche
Beschränkung für die Eintragung der Vormerkung
vorgesehen. Auch ein sehr langfristiger
Mietvertrag ist daher der grundbuchlichen
Vormerkung fähig. Das Gesetz verlangt
jedoch, dass die Vormerkungsdauer
anzugeben ist. Die Vormerkung eines unbefristeten
Mietvertrages ohne Mindestvertragsdauer
ist daher nicht möglich. Unbefristete
Verträge mit Mindestdauer können nur
für die Zeitspanne bis zum ersten vertraglichen
Kündigungstermin vorgemerkt werden.
Soll die Vormerkung über diesen Termin
hinaus bestehen bleiben, so bedarf es
hierfür einer neuer Anmeldung.
Die Löschung der Vormerkung erfolgt
nach Ablauf der Vormerkungsdauer von
Amtes wegen; die vorzeitige Löschung ist
ausschliesslich mit Zustimmung des berechtigten
Mieters möglich.
Die hauptsächliche Wirkung der Vormerkung
besteht darin, dass jeder neue
Eigentümer dem Mieter gestatten muss, die
Mietsache entsprechend dem Mietvertrag
zu gebrauchen. Die Wirkung hat insbesondere
zur Folge, dass der Erwerber den Mietvertrag
nicht gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a
OR (dringender Eigenbedarf) vorzeitig kündigen
darf. Sinn und Zweck der Vormerkung
liegen heute ausschliesslich darin, den
Mieter vor einer Kündigung wegen (dringenden)
Eigenbedarfs des neuer Eigentümers
zu schützen. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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