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Mietzinsanpassung aufgrund der Ausschöpfung
eines Mietzinsvorbehaltes
* Nicole Fernandez |
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Mietzinsanpassungen gemäss relativer
oder absoluter Methode
Die Mietzinsanpassungen erfolgen
jeweils nach der absoluten oder relativen
Methode. Bei der absoluten Methode, welche
als Ausnahmefall gilt und vor allem
einredeweise geltend gemacht wird, ist der
berechnete Mietzins das Ergebnis einer
Momentaufnahme. Die frühere Mietzinsgestaltung
wird nicht berücksichtigt. Als
absolute Anpassungsgründe gelten einerseits
das Erzielen einer angemessenen Nettorendite
bzw. kostendeckenden Bruttorendite
bei neueren Bauten und andererseits
der Vergleich des vom Vermieter
geltend gemachten Mietzinses mit anderen
orts- und quartierüblichen Mietzinsen.
Bei der relativen Methode wird der vom
Vermieter geltend gemachte Mietzins aufgrund
Veränderungen, die seit der letzten
Mietzinsfestsetzung eingetreten sind,
angepasst. Folgende Veränderungen können
unter anderem in Betracht fallen:
Hypothekarzinsänderungen, Veränderungen
des Landesindexes der Konsumentenpreise,
Kostensteigerungen der öffentlichen,
rechtlichen Abgaben und der
Betriebs- und Unterhaltskosten sowie
wertvermehrende Investitionen des Vermieters.
Die relative Methode untersagt der Vermieterschaft,
Erhöhungsgründe geltend zu
machen, die sich vor der letzten Mietzinsfestlegung
verwirklicht haben, es sei denn,
die Vermieterschaft habe ausdrücklich bei
jener Gelegenheit einen Vorbehalt angebracht.
Es besteht demzufolge die Möglichkeit,
einen Erhöhungsvorbehalt auszuschöpfen,
falls ein solcher besteht. Ansonsten darf
der Mieter gemäss dem Vertrauensprinzip
davon ausgehen, dass der festgesetzte
Mietzins dem Vermieter einen genügenden
Ertrag aus der Liegenschaft verschafft.
Unterlässt es der Vermieter, einen Erhöhungsvorbehalt
anzubringen, so wird
später davon ausgegangen, alle Erhöhungsmöglichkeiten
seien bei der letzten Erhöhung
ausgeschöpft worden. |
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Voraussetzungen für einen zulässigen
Mietzinsvorbehalt
Der Mietzinsvorbehalt gemäss Art. 18
VMWG (Verordnung über Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen)
muss folgenden strengen Erfordernissen
genügen:
Der Mietzinsvorbehalt muss klar zum
Ausdruck gebracht werden, und zwar in
einer Weise, dass die Mieterschaft erkennt,
dass sich die Vermieterschaft später auf
diese vorbehaltenen Erhöhungsgründe
berufen wird. Einzig der Hinweis, dass
der Mietzins noch mehr erhöht werden
könnte, oder Formulierungen wie «teilsweise
Anpassung des Mietzinses» oder
«ungenügende Erhöhung» sind nicht
zulässig.
Der Vorbehalt muss in präziser Weise
begründet sein, insbesondere muss die
Vermieterschaft die vorbehaltenen Anpassungsgründe
nennen.
Eine weitere Voraussetzung ist die ziffernmässige
Bestimmung, das heisst, die Vermieterschaft hat den Umfang der nicht
ausgeschöpften Erhöhung in Franken oder
in Prozenten (Art. 18 VMWG) anzugeben.
Sind mehrere Gründe vorbehalten, ist
der Vorbehalt für jeden Grund separat zu
beziffern. |
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Formvorschriften
Art. 19 Abs. 1 VMWG sieht nicht vor,
dass ein Mietzinsvorbehalt auf dem amtlich
genehmigten Formular zur Mitteilung
der Mietzinserhöhung erwähnt sein muss.
Auch das Bundesgericht hat sich zu dieser
Frage, nach unserer Kenntnis, noch nicht
entschieden. Es erscheint sicher vorteilhafter,
dass der Mietzinsvorbehalt auf
dem amtlich genehmigten Formular
erwähnt ist, obwohl dies nicht als Gültigkeitsvoraussetzung
betrachtet werden
kann. Ganz sicher ist es genügend, wenn
der Vorbehalt auf der Erhöhungsmitteilung
erwähnt und in einem Begleitbrief
erklärt wird.
Der Mietzinsvorbehalt gilt nur zwischen
den Parteien des fraglichen Mietvertrages.
Die Vermieterschaft kann sich darauf
gegenüber einer neuen Mieterschaft nicht
berufen. Sie muss den Vorbehalt anlässlich
des Abschlusses eines neuen Vertrages
erneuern. Um wirksam zu bleiben, muss
der Vorbehalt bei jeder Mietzinserhöhung
wiederholt werden, solange er nicht ausgeschöpft
wird.
Ein nicht angefochtener Vorbehalt gilt
nicht als akzeptiert. Der Vorbehalt kann
vom Mieter nicht selbstständig angefochten
werden. Wird die Reserve ausgeschöpft,
kann der Mieter die entsprechende
Mietzinsanpassung anfechten. Der
Vermieter hat dann den Beweis für die
Nichtmissbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung
gestützt auf den ausgeschöpften
Vorbehalt zu erbringen. |
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