|
|
|
| |
|
|
| |
Das Verhältnis des Hauswartvertrages
zum Mietvertrag
* Christoph Felder |
|
| |
|
|
| |
Wie ist vorzugehen, wenn die Vermieterschaft einen
Hauswart benötigt? Im Haus befindet sich eine Dienstwohnung.
Diese wird für den Hauswart freigehalten. Hat der Vermieter
einen Hausabwart gefunden, stellen sich ihm verschiedene Fragen.
Soll er je einen separaten Arbeits- und Mietvertrag mit dem
Hauswart abschliessen? Oder wäre es unter Umständen besser,
die beiden Verträge aneinander zu koppeln und den Arbeitslohn
direkt vom Mietzins abzuziehen? |
|
| |
|
|
| |
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die
oben genannten Fragestellungen zu lösen.
Der Vermieter kann die beiden Verträge,
den Arbeitsvertrag mit dem Hauswart und
den Mietvertrag über die Dienstwohnung,
aneinander koppeln. Er kann aber auch
den Arbeitslohn vom Mietzins abziehen.
Möglich ist auch das Erstellen von zwei
separaten Verträgen, die unabhängig voneinander
zu erfüllen sind.
In der Praxis findet man häufig die Entlöhnung
über den Mietzins. Die Wohnung
wird dem Hausabwart als so genannte
Dienstwohnung zu einem reduzierten
Mietzins vermietet. Die Reduktion erfolgt
dabei im Ausmass der Entlöhnung. Wählt
der Vermieter aber diesen Weg, so hat er
aus rechtlicher Sicht Folgendes zu beachten: |
|
| |
|
|
| |
| 1. |
Im Mietvertrag sollte der Vermieter ausdrücklich
vermerken, dass es sich bei
der betreffenden Wohnung um eine
Dienstwohnung handelt. Andernfalls
könnten sich später Probleme ergeben.
Denkbar wären beispielsweise die Fälle,
in denen der Hauswart den Arbeitsvertrag,
aber nicht die Wohnung kündigt,
oder der Vermieter den Arbeitsvertrag
kündigt, weil der Hausabwart die ihm
obliegenden Pflichten nicht erfüllt hat.
In beiden Fällen ist der Vermieter auf
einen neuen Hauswart angewiesen,
dem er die Dienstwohnung zur Verfügung
stellen will. Kündigt der Vermieter
nun die Wohnung unter Einhaltung der
mietrechtlichen Fristen, so riskiert er
ohne Hinweis auf den Status der Wohnung
als Dienstwohnung die Gutheissung
einer allfälligen Kündigungsanfechtung
bzw. die Gewährung einer
Erstreckung zugunsten des bisherigen
Hauswarts. Dies hat zur Folge, dass der
alte Hauswart nunmehr als einfacher
Mieter in der Wohnung verbleiben
kann, was aber nicht im Interesse des
Vermieters sein kann, da die betreffende
Wohnung eigentlich als Dienstwohnung
vermietet worden ist. |
| |
|
| 2. |
Überlässt der Vermieter dem Hauswart
die Dienstwohnung zum reduzierten
Preis, kann ihm dies bei Fehlen eines
Vorbehaltes die Anpassung des Mietzinses verbauen, wenn bei Auflösung
des Arbeitsverhältnisses die Wohnung
nicht mehr als Dienstwohnung bewohnt
wird. Dieses Problem kann sich
ebenso stellen, wenn der Hauswart beispielsweise
aus Altersgründen die Hauswartung
aufgeben will, der Vermieter
ihm die Wohnung trotzdem weiterhin
überlassen will, allerdings nicht zu
einem reduzierten Preis. Aus diesem
Grunde ist es ratsam, dass die Parteien
anstelle eines reduzierten Mietzinses
vertraglich die Verrechnung des Hauswartlohnes
mit dem Mietzins vereinbaren.
Zusammengefasst ist es also empfehlenswert,
mit dem Hauswart sowohl einen
Mietvertrag als auch einen separaten
Arbeitsvertrag abzuschliessen. Im Mietvertrag
muss ausdrücklich erwähnt sein, dass
es sich beim betreffenden Objekt um eine
Dienstwohnung handelt. Die Parteien sollten
auch vertraglich vereinbaren, dass der
Hauswartslohn direkt mit dem Mietzins
verrechnet wird. Geht der Vermieter so
vor, ist er vor unliebsamen Überraschungen
am Ende des Miet- oder Arbeitvertrages
am besten gewappnet. |
|
|
|
