HEV 11/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Kündigung aus wichtigem Grund * Christoph Felder           Aus dem Gesetz ergibt sich subsidiär als Ausnahmetatbestand zu den anderen ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten die Kündigung aus wichtigem Grund. Eine solche kann nur ausgesprochen werden, wenn bei einer Partei unverschuldeterweise Voraussetzungen vorhanden sind, welche die weitere Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen. Die vermögensrechtlichen Folgen einer derartigen Kündigung werden dabei durch den Richter unter Würdigung der gesamten Umstände festgelegt.           Der Gesetzgeber regelt die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Art. 266g OR. Gemäss Gesetz können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Nun ist aber nicht klar, was unter dem Begriff «wichtiger Grund» zu verstehen ist, da es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff handelt. Der Begriff lässt einen weiten Ermessensspielraum, mithin erachtet jemand einen Grund subjektiv als «wichtig », obwohl dies aus objektiven Gesichtspunkten betrachtet nicht der Fall ist. Was ein wichtiger Grund ist, hat nach Art. 4 ZGB der Richter nach Recht und Billigkeit zu entscheiden, wobei er eine Interessenabwägung zwischen den Parteien vorzunehmen hat. Grundsätzlich liegen wichtige Gründe zur Auflösung des Mietverhältnisses dann vor, wenn sich durch nicht voraussehbare, vom Kündigenden unverschuldete Umstände das Vertragsverhältnis derart geändert hat, dass der betroffenen Person die weitere Vertragserfüllung nicht mehr zugemutet werden kann. Massgebende Kriterien sind somit die Unverschuldenheit und die Nichtvoraussehbarkeit. Umstände, die vor oder bei Abschluss des Mietvertrages bestanden haben, können nur dann berücksichtigt werden, wenn sie der Betroffene in jedem Zeitpunkt nicht kannte. Wichtige Gründe können in der allgemeinen Veränderung der Verhältnisse liegen, z.B. Krieg, Wirtschaftskrisen (nicht aber Konjunkturschwankungen) oder Naturkatastrophen, bei denen die Mietsache zwar nicht beschädigt wird, aber die Verwendung auf absehbare Zeit nutzlos erscheint. Meistens liegt aber der wichtige Grund in der Person des Kündigenden. Beispiele aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind, wenn bei Mietergemeinschaften der eine Mieter stirbt, der Gesundheitszustand die Benützung der Wohnung verunmöglicht, die Wohnung infolge Familienzuwachs zu klein wird, wenn eine geschiedene Frau, infolge Nichtbezahlung der Alimente, nicht mehr für den Mietzins aufkommen kann, wenn zwischen Vertragsparteien eine Feindschaft besteht, insbesondere wenn der Vermieter im gleichen Haus wohnt. Wiederholte, kleinere Vertragsverletzungen, welche für sich einzeln betrachtet zu keiner Kündigung nach den Art. 257d OR (Zahlungsverzug) oder Art. 257f OR (Sorgfaltspflichtverletzungen) berechtigen, wie beispielsweise wenn der Mieter auf schikanöse Art und Weise und beharrlich verspätet den Mietzins bezahlt oder im Falle einer eigenmächtigen Untervermietung, rechtfertigen unter Umständen ebenfalls eine Kündigung aus wichtigem Grund. Keinen wichtigen Grund stellen aber nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Wechseln des Arbeitsplatzes oder der Fall, wenn der Mieter eine eigene Liegenschaft erworben hat, dar. Ebenso wenig der Fall, wenn der Vermieter eine Baubewilligung erhält, die er ohne den Auszug des Mieters nicht verwirklichen kann (aber nur, wenn die Baubewilligung erstreckbar ist). Die vermögensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen Kündigung aus wichtigem Grund werden unter Würdigung aller Umstände durch den Richter bestimmt (Art. 266g Abs. 2 OR). Ausgangspunkt hierfür ist der konkrete Schaden, der der gekündigten Partei infolge der Kündigung entstanden ist (Mietzinsausfall, Betriebseinbussen, sämtliche Umtriebe etc.). Dabei obliegt der Schadensnachweis der geschädigten Partei. Die gekündigte Partei trifft allerdings auch eine Schadenminderungspflicht, indem sie sofort sämtliche Massnahmen zu treffen hat, damit der Schaden der Gegenpartei möglichst gering gehalten wird (z.B. Wiedervermietung, Ersatzbeschaffung etc.).           * lic. iur., HEV Zürich

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