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Die Kündigung infolge Verletzung
der Sorgfaltspflicht
* Nicole Fernandez |
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Unter besonderen Voraussetzungen
gestattet das Gesetz, dass die Vermieterschaft
das Mietverhältnis vor dessen
ordentlichen Ablauf beendet. Man spricht
in diesem Zusammenhang von einer ausserordentlichen
(vorzeitigen) Kündigung.
Das Gesetz kennt verschiedene Arten
von ausserordentlichen Kündigungen.
Ihnen gemeinsam ist, dass vertraglich
vereinbarte oder je nachdem gesetzliche
Kündigungsfristen und -termine nicht gelten.
Allerdings sind in der Regel auch bei
ausserordentlichen Kündigungen (gesetzliche)
Fristen und Termine einzuhalten.
Diese hängen vom jeweiligen Kündigungsgrund
ab. Die fristlose Kündigung ist die
Ausnahme.
Gemäss Art. 257f OR muss die Mieterschaft
die Mietsache sorgfältig und vertragsgemäss
gebrauchen. Sie darf sie weder
beschädigen noch ohne Zustimmung der
Vermieterschaft verändern. Gegenüber der
Nachbarschaft und anderen Hausbewohnern
und Hausbewohnerinnen muss die
Mieterschaft Rücksicht nehmen, d.h. deren
Privatsphäre und deren Ruhebedürfnis
respektieren. Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass sich die Mieterschaft in Bezug
auf die Mietsache und die Nachbarn korrekt
und anständig zu verhalten hat. |
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a) Voraussetzungen zur ausserordentlichen
Kündigung nach Art. 257f OR: |
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die Mieterschaft hat die Sorgfaltspflicht
verletzt; |
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die Vermieterschaft hat sie schriftlich
ermahnt; |
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trotz schriftlicher Ermahnung verletzt die
Mieterschaft die Sorgfaltspflicht weiter; |
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die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist
der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern
nicht mehr zumutbar. |
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Nachdem der Mieter eine ausserordentliche
Kündigung angefochten hat, liegt die
Schwierigkeit zur Durchsetzung einer solchen
Kündigung einerseits in der Sorgfaltspflichtverletzung,
welche eine gewisse Schwere
aufweisen muss, sowie andererseits in der
Beweispflicht der Vermieterschaft. Letztere
muss nämlich das sorgfaltswidrige Verhalten
des Mieters beweisen. Anlässlich eines
Gerichtsverfahrens vor der Schlichtungsbehörde
werden lediglich Beweise zugelassen,
welche sofort beweisbar sind, z.B. mittels
Dokumenten oder Schriftstücken. Zeugenaussagen
von anderen Mitbewohnern
über den fehlbaren Mieter würden erst im
Verfahren vor Mietgericht berücksichtigt. Es
ist deshalb der Vermieterschaft zu empfehlen,
stets alle Vorkommnisse schriftlich in den
Akten festzuhalten, wie z.B. ein Reklamationsschreiben
anderer Mitbewohner. |
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b) Folgen der Pflichtverletzung:
Die ausserordentliche Kündigung kann
für Wohn- und Geschäftsräume jeweils auf
Monatsende unter Einhaltung einer 30-tägigen
Kündigungsfrist ausgesprochen werden.
Falls die Mieterschaft der Mietsache
vorsätzlich schweren Schaden zufügt, steht
der Weg einer fristlosen Kündigung offen.
Falls der Mieter eine Erstreckung verlangt,
wird eine solche bei Vorliegen einer
Sorgfaltspflichtverletzung nicht gewährt. |
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