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Wer darf ein Baugesuch einreichen?
* Björn Kernen |
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Wer bestimmte Bauvorhaben realisieren will, hat bei der
zuständigen Baubehörde ein Gesuch einzureichen. Ist der Mieter dazu
legitimiert und kann ein Stockwerkeigentümer ohne Zustimmung
der Gemeinschaft ein Bauvorhaben ausführen, welches einen allgemeinen
Teil betrifft? |
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Allgemeines
§ 309 PBG statuiert, für welche Vorhaben
eine baurechtliche Bewilligung erforderlich ist.
Bei der Baubewilligung handelt es sich um die
behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben
keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse
entgegenstehen. Entscheidend hierfür sind
sachliche Merkmale des Vorhabens und nicht
die Person des Gesuchstellers. Die Baubewilligung
wird wohl einer bestimmten Person
erteilt, sie richtet sich jedoch nur auf das Bauvorhaben
in seiner konkreten Gestalt und
Ausführung. Für die Baubehörde ist in persönlicher
Hinsicht allein wesentlich, dass ihr
die verantwortliche Person gegenübersteht.
Der Begriff der Bauherrschaft kann sehr weit
gefasst sein, so kann der Architekt, der Generalunternehmer
oder auch eine Stockwerkeigentümergemeinschaft
als Gesuchsteller
auftreten. Das Recht, die Baubewilligung zu
beanspruchen, steht nicht nur dem ursprünglichen
Gesuchsteller zu, sondern auch dem
allfälligen Rechtsnachfolger (z.B. Käufer oder
Erbe). |
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Berechtigung zur Einreichung
des Baugesuches
Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem
gebaut werden soll, ist stets zur Einreichung
des Gesuchs berechtigt. Bei gemeinschaftlichen
Formen des Eigentums (Mit- oder
Gesamteigentum) ist je nach Umfang des
Bauvorhabens und der Ausgestaltung des
Eigentumsverhältnisses die Zustimmung aller
Eigentümer oder auch bloss einer Mehrheit
erforderlich (Art. 647c ff. und 653 ZGB). Im
Stockwerkeigentum kann der einzelne Stockwerkeigentümer
für Vorhaben, die sein Sonderrecht
betreffen, alleine ein Baugesuch einreichen.
Das Bauvorhaben, das sich auf einen
allgemeinen Teil der Sache bezieht, erfordert
hingegen die Zustimmung der übrigen
Stockwerkeigentümer. Auch der Bauchrechtsnehmer
kann ohne Zustimmung des Grundeigentümers
ein Gesuch einreichen, solange
er sich an den im Grundbuch umschriebenen
Umfang des Baurechts hält.
Auch eine Person, die am Baugrund-stück
nicht oder nicht ausschliesslich berechtigt ist,
kann ein Baugesuch einreichen. Dies geschieht
häufig durch Mieter, Pächter oder
Mitglieder von Stockwerkeigentümergemeinschaften.
Es ist jedoch nötig, dass jene Personen
ihre Berechtigung zur Einreichung schriftlich
nachweisen (§ 310 Abs. 3 PBG). |
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Prüfung des Nachweises
Der Baubehörde ist nicht zumutbar,
anspruchsvolle und zeitraubende Abklärungen
zu treffen, um die dingliche Berechtigung
am Baugrundstück abzuklären. Die Prüfung
der Legitimation ist daher von summarischer
Natur. Ist aus privatrechtlichen Gründen die
Befugnis nach einer ersten Prüfung unklar,
so steht es der Bewilligungsbehörde offen,
entweder die Behandlung des Gesuchs bis zum Entscheid des Zivilrichters zurückzustellen
oder die baurecht-liche Prüfung vorzuziehen.
Grundsätzlich wird schon aus verfahrensökonomischen
Gründen erstere Variante
vorgezogen. Schreitet jedoch die Baubehörde,
aus welchen Gründen auch immer,
ohne Vorliegen eines Nachweises zur Beurteilung
des Projekts, muss sie die baurechtliche
Bewilligung gestützt auf § 310 Abs. 1 PBG
erteilen, falls die materiellrechtlichen Bestimmungen
eingehalten sind. Die am Grundstück
Berechtigten oder Mitberechtigten
können sich gegen dieses Vorgehen der
Baubehörde nicht rechtlich zur Wehr setzen.
Es bleibt ihnen nur die zivilrechtliche Auseinandersetzung. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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