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Die Untermiete
* Tiziano Winiger |
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Die Untermiete ist ein «gewöhnliches» Mietverhältnis
zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, auf die alle
Normen des Mietrechtes anwendbar sind (Art. 253–274g OR). |
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Unter welchen Voraussetzungen ist die
Untervermietung zulässig?
Voraussetzung für die Untermiete ist
zunächst, dass der Mieter den Vermieter
um Erlaubnis ersucht. Allerdings gibt
nur das Vorliegen von Ablehnungsgründen
gemäss Art. 262 OR dem Vermieter
das Recht, die Zustimmung zu verweigern.
Auch kettenartige Mietverhältnisse
sind grundsätzlich zulässig, wobei der
Unter-Untervermieter sowohl die Zustimmung
des Untervermieters als auch die
Zustimmung des Vermieters einholen sollte.
Beiden stehen die Verweigerungsgründe
der Art. 262 Abs. 2 und 3 OR zu. |
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Wie müssen das Begehren und die
Zustimmung erfolgen?
Das Gesetz sieht für das Begehren um
Zustimmung keine besondere Form vor.
Dem Vermieter ist zu empfehlen, das
Begehren um Erteilung der Zustimmung
schriftlich zu formulieren unter Beilage des
vorgesehenen Untermietvertrages. Mit
Vorteil erklärt der Vermieter die Zustimmung
oder die Ablehnung der Untermiete
in schriftlicher Form. Will ein Ehepaar eine
Familienwohnung untervermieten, ist das
Begehren nur gültig, wenn es von beiden
Ehegatten gemeinsam gestellt wird. Für
die Zustimmung hat der HEV Zürich ein
übersichtliches Formular geschaffen
(Online bestellen. Bestellnummer 30011). |
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Innert welcher Frist muss der Vermieter das
Gesuch des Mieters beantworten?
Das Gesetz sieht keine Beantwortungsfristen
vor. Regelt der Vertrag diese Frage
nicht, so geht die herrschende Lehre davon
aus, dass der Vermieter bei der Wohnungsmiete
mindestens zwei Wochen und bei der
Geschäftsmiete mindestens vier Wochen zur
Verfügung hat, wobei für die Beurteilung dieser
Frage auf die konkreten Umstände des
Einzelfalles Rücksicht zu nehmen ist. Auch
sollte berücksichtigt werden, ob der Vermieter
eine professionelle Verwaltung oder eine
Privatperson ist, welcher allenfalls mehr Zeit
eingeräumt werden muss. Braucht der Vermieter
zusätzliche Angaben zur Beurteilung,
ob durch die Untermiete wesentliche Nachteile
entstehen, kann er erneut eine angemessene
Frist beanspruchen. |
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Welche Folgen hat die fehlende Beantwortung
des Begehrens?
Beantwortet der Vermieter das Begehren
um Zustimmung zur Untermiete trotz Mahnung
nicht, so kann der Mieter nach Treu und
Glauben davon ausgehen, dass der Vermieter
keinen Verweigerungsgrund gelten machen
will, und er darf die Berechtigung zum
Abschluss des Mietvertrages annehmen. Der
Vermieter darf sich später nicht auf einen vorbestehenden
Verweigerungsgrund berufen.
Hat der Mieter die Zustimmung nicht eingeholt,
und wusste der Vermieter vom Untermietverhältnis,
ohne dagegen etwas zu unternehmen, kann der Mieter von einer stillschweigenden
Genehmigung ausgehen. |
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Welche sind die Verweigerungsgründe des
Vermieters?
Der Vermieter kann nach Art. 262 Abs. 2
OR die Untervermietung ablehnen, wenn: |
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| a. |
der Mieter sich weigert, dem Vermieter die
Bedingungen der Untermiete bekannt zu
geben; |
| b. |
die Bedingungen der Untermiete im Vergleich
zu denjenigen des Hauptmietvertrages
missbräuchlich sind; |
| c. |
dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche
Nachteile entstehen. |
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Insbesondere kann der Vermieter die Untermiete
gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR ablehnen,
wenn der Untermieter die Mietsache
anders braucht, als es ihm selbst gestattet ist. |
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Wann liegt eine Weigerung des Mieters vor,
die Bedingungen der Untermiete bekannt zu
geben?
Der Vermieter hat einen gesetzlichen
Anspruch auf Offenlegung des gesamten
Untermietvertrages. Darunter fallen sämtliche
Klauseln im Zusammenhang mit dem
Untermietvertrag. Weigert sich der Mieter,
die Bedingungen der Untermiete bekannt zu
geben, oder erfolgen diese nur unvollständig,
so kann der Vermieter seine Zustimmung
ohne Begründung verweigern. |
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Wann sind die Bedingungen der
Untermiete missbräuchlich?
Ist der Untermietzins höher als der Hauptmietzins,
so ist die Rechtfertigung der Differenz
zu überprüfen. Der zulässige Untermietungszuschlag
muss im Einzelfall auf seine
Missbräuchlichkeit überprüft werden, weil
der Untervermieter damit unterschiedliche
Risiken abdeckt, wie den Mietzinsausfall
oder die übermässige Abnutzung des Mietobjektes
durch den Untermieter. Gemäss
BGE119 II 353 rechtfertigt es sich zur Bestimmung,
ob der für die Untermiete eines in
einer Wohnung gelegenen Zimmers verlangte
Mietzins missbräuchlich ist, den Wohnungsmietzins
auf die einzelnen Zimmer
umzulegen und gegebenenfalls aufgrund
besonderer Umstände (Möblierung, beschränkter
Zugang zur Küche usw.) abzustufen.
Eine Differenz von 30% sei offensichtlich
missbräuchlich und berechtige den Vermieter,
die Zustimmung zur Untermiete zu
verweigern. |
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Wann entstehen dem Vermieter aus der
Untermiete wesentliche Nachteile?
Ein Teil der Literatur vertritt die Meinung,
wesentliche Nachteile lägen nur dann vor,
wenn der Untermieter beabsichtigt, die
Mieträumlichkeiten anders zu benutzen, als
es der Verwendungszweck des Hauptmietvertrages
vorsieht. Nach richtigerer Lehre gilt
als wesentlicher Nachteil für den Vermieter
all das, was den Bestimmungen des Hauptmietvertrages
widerspricht oder objektiv
bzw. subjektiv den Vermieter schlechter
stellt.
Zu denken ist an eine stärkere Abnutzung
des Mietobjektes durch den Untermieter
oder an die Verursachung von erheblich
mehr Lärmemissionen. Wesentliche Nachteile
können auch mit der Person des Mieters in
Zusammenhang stehen. Ein wesentlicher
Nachteil liegt sodann vor, wenn eine Wohnung
an eine Person von notorisch schlechtem
Ruf untervermietet wird. Ein Verweigerungsrecht
wird in der Literatur auch dann
angenommen, wenn der Eigentümer wegen
der Untervermietung finanzielle Vorteile wie
Hypothekarzinsvergütungen verliert. Der
Vermieter darf einen Untermieter ablehnen,
wenn dieser vorher als Mieter abgewiesen
worden war. |
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Wann braucht der Untermieter die Mietsache
anders, als es dem Mieter gestattet ist?
Der im Hauptvertrag vorgesehene Zweck
muss durch den Mieter eingehalten werden,
ansonsten der Vermieter berechtigt ist, die
Zustimmung zur Untermiete zu verweigern
oder nachträglich zurückzuziehen. Dasselbe
gilt, wenn der Untermieter das Mietobjekt
anders braucht, als es dem Mieter gestattet ist.
Das ist ganz allgemein dann, wenn der Untermieter
im Gegensatz zum Mieter eine Tätigkeit
mit starkem Publikumsverkehr ausübt oder im
Falle der Untervermietung an einen Konkurrenzbetrieb
eines Mitmieters. Desgleichen gilt,
wenn eine Wohnung in einem Altersheim
einer Familie mit vielen kleinen Kinder untervermietet
wird. |
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Was passiert, wenn sich der Vermieter
weigert, die Untermiete zu genehmigen?
Lehnt der Vermieter den Untermieter mit
oder ohne Angabe von Gründen ab und entsteht
über den Ablehnungsgrund Streit, so
könnte der Mieter auf eigenes Risiko untervermieten.
Dabei riskiert er jedoch eine Kündigung
nach Art. 257f OR, sofern sich herausstellt,
dass die Zustimmung zu Recht verweigert
wurde. Kann er die Ablehnung nicht
akzeptieren, sollte er daher die Schlichtungsbehörde
anrufen. |
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Welches Vertragsformular soll für die
Untermiete verwendet werden?
Für den Abschluss des Untermietvertrages
eignet sich der von HEV, SVIT und VZI gemeinsam
herausgegebene Wohnungsmietvertrag
samt den allgemeinen Vertragsbedingungen. |
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Welches Rechtsverhältnis besteht
zwischen Vermieter und Untermieter?
Zwischen Vermieter und Untermieter
besteht keine Rechtsbeziehung, mit folgenden
Ausnahmen: |
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| a. |
Der Vermieter kann den Untermieter
unmittelbar dazu anhalten, die Mietsache
nicht anders zu gebrauchen, als es dem
Mieter gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). |
| b. |
Der Vermieter hat bei Geschäftsräumlichkeiten
ein Retentionsrecht über die vom
Untermieter eingebrachten Gegenstände,
soweit dieser den Untermietzins nicht
bezahlt hat. |
| c. |
Der Untermieter wird als Vertragspartei
des Vermieters betrachtet, wenn mit der
Untermiete hauptsächlich eine Umgehung
der Kündigungsbestimmungen bezweckt
wurde (Art. 273b Abs. 2 OR). |
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Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses
der Untermieter nicht auszieht, so hat
der Vermieter einen direkten Ausweisungsanspruch
gegen ihn. Der Mieter, der das
Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses
weiterhin untervermietet, muss
dem Vermieter die durch diese Geschäftsanmassung
erzielten Gewinne herausgeben
(BGE 126 III 69). |
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Wann und wie kann der Vermieter die
Zustimmung zurücknehmen?
Wenn der Vermieter im Verlaufe des
Mietverhältnisses feststellt, dass sich das
Untermietverhältnis nachträglich geändert
hat, und ein Weigerungsgrund neu vorliegt,
kann er seine Zustimmung zurückziehen.
Der Rückzug muss dem Mieter
mit dem amtlichen Formular mitgeteilt
werden. Ficht der Mieter den Rückzug
der Zustimmung bei der Schlichtungsbehörde
an und kommt in diesem Verfahren
keine Einigung zustande, muss der Vermieter
innerhalb von dreissig Tagen den
Richter anrufen, ansonsten sein Klagerecht
verwirkt (BGE 125 III 62). Ignoriert
der Mieter die Rücknahme der Zustimmung,
riskiert er eine Kündigung nach
Art. 257f OR. |
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Wie kann sich der Vermieter gegen die
eigenmächtige Vermietung wehren?
Hat der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters
das Mietobjekt untervermietet, darf
der Vermieter laut Entscheid des Obergerichtes
Zürich vom 8. Juli 1993 gestützt auf Art.
257f OR ausserordentlich kündigen, selbst
wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt.
Selbstverständlich kann der Vermieter
zunächst auf die Geltendmachung des ausserordentlichen
Kündigungsrechtes absehen
und den Mieter unter Ansetzung einer kurzen
Frist auffordern, die Bedingungen der
Untermiete bekannt zu geben. Weigert sich
der Mieter, kann der Vermieter ihm kündigen
(Art. 257f OR) und Schadenersatz
verlangen. |
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Kann der Untermieter das Untermietverhältnis
erstrecken lassen?
Bei ausserordentlichen Kündigungen ist
eine Erstreckung ausgeschlossen. Wurde eine
ordentliche Kündigung ausgesprochen, kann
der Richter dem Untermieter höchstens eine
Erstreckung bis zum Ablauf des Hauptmietverhältnisses
einräumen (Art. 273b Abs. 1 OR). |
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Kann der Untermieter eine Mietzinserhöhung
anfechten?
Der Untermieter hat die identischen
Rechte, Mietzinserhöhungen anzufechten,
wie jeder andere Mieter. Anfechten kann er
gegebenenfalls die Erhöhung seines Untermietzinses.
Auf die Höhe des Hauptmietzinses
hat er keinen Einfluss. |
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