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In den nächsten Monaten werden wir ein paar Beispiele aus der Tätigkeit unserer
Abteilung Baumanagement abdrucken. Es handelt sich dabei um konkrete, ausgeführte
Sanierungen oder Umbauten. Die beschriebenen Lösungen sind immer diejenigen,
die zur Ausführung gekommen sind. Manchmal wären durchaus auch andere Lösungen
möglich gewesen. Welche Variante sich im Einzelfall durchsetzt, hängt nicht nur
von bautechnischen Überlegungen ab, sondern häufig auch von Vorlieben des Bauherren.
Darauf wird in diesen Fallbeschreibungen aber nicht eingegangen. |
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Aus unpraktischen 2-Zimmer-
Wohnungen werden attraktive 3- bis
5-Zimmer-Wohnungen
* Giorgio Giani |
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Der Eigentümer einer Liegenschaft kam mit folgendem Problem zum HEV Zürich Baumanagement: Die Mieter taten vermehrt ihre Unzufriedenheit kund und reklamierten ständig. Diese Unzufriedenheit führte zu häufigen Mieterwechseln und mehr Leerständen. Dadurch verlor die Liegenschaft auf dem Markt an Attraktivität, die Vermietung der leeren Wohnungen wurde immer schwieriger. Die leer gewordenen Wohnungen mussten jedes Mal wieder neu gestrichen werden, was zu Mehrausgaben führte und die Unterhaltskosten überproportional zunehmen liess. Die Liegenschaft wurde unrentabel, zu einem eigentlichen «Klotzfuss». |
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Nach einer ersten Besichtigung der Liegenschaft
wurde dem Eigentümer empfohlen,
eine Objektanalyse der Liegenschaft
erstellen zu lassen. Diese ergab Folgendes: |
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Die 1931 erbaute Liegenschaft befindet
sich an zentraler Lage in Zürich-Altstetten,
mit guter Erschliessung durch den öffentlichen
Verkehr. |
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Das Haus ist aufgeteilt in 12 2-Zimmer-
Wohnungen, die klein und verschachtelt
sind und daher einen eher unattraktiven
Grundrisse aufweisen. |
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Die Küchen- und Badezimmereinrichtungen
entsprechen nicht mehr den heutigen
Ansprüchen. |
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Die Hausinstallationen haben ihre technische
Lebenserwartung erreicht. |
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Die Balkone sind sehr klein und praktisch
nicht nutzbar. |
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Bedingt durch eine schlechte Wärmedämmung
lässt die Wärmebilanz sehr zu wünschen
übrig. Die kalten Wände vermindern
die Behaglichkeit markant. |
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Die akustischen Eigenschaften der Decken
und Wände sind ungenügend. |
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Der Dachstock wird nur als Stauraum
benutzt. |
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Die Bausubstanz ist allgemein in einem
sehr schlechten Zustand, der Unterhalt
wurde in den letzten Jahren vernachlässigt. |
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Das Grundstück verfügt über keine Ausbaureserven. |
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Strategie / Ziel / Entscheid
Aufgrund der negativen Feststellungen in
der Objektanalyse wurde der Bauherrschaft
empfohlen, die Liegenschaft einer nachhaltigen
Totalsanierung – innen wie aussen – zu
unterziehen. Dies beinhaltete folgende Sanierungsmassnahmen
bzw. Verbesserungen: |
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Aus den 12 2-Zimmer-Wohnungen sollen 3 2-Zi-Whg., 3 3-Zi-Whg., 1 Duplex-4-Zi-Whg. und 1 Duplex-5-Zi-Whg. (Dachstockausbau) entstehen. |
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Die Bäder und Küchen sollen den heutigen Ansprüchen, grosszügig, freundlich, offen, entsprechen. |
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Die Balkone sollen zu Wohnbalkonen vergrössert werden. |
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Die bestehende alte Ölheizung soll durch eine Gasheizung ersetzt werden. Der Tankraum kann aufgehoben werden. Dort soll ein gemeinsam benutzbarer Hobby-/ Spielraum für Kinder enstehen. |
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Mit einer hinterlüfteten Eternitfassade mit bester Wärmedämmung soll die Energiebilanz optimiert, die akustischen Eigenschaften sollen verbessert und die langfristige Haltbarkeit soll garantiert werden. Darüber hinaus wird das architektonische Bild der Baute aufgewertet. |
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Um die internen akustischen Eigenschaften zu verbessern, sollen schwimmende Unterlagsböden eingebracht werden. |
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Da es sich um eine umfassende, den Mietern nicht zuzumutende Sanierung handelt, muss ihnen unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Regeln gekündigt werden. |
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Die Umbauarbeiten sollen in möglichst kurzer Zeit durchgeführt werden, damit die Wohnungen so schnell wie möglich wieder vermietet werden können. |
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Nach eingehender Beratung willigte der Eigentümer in die empfohlenen Massnahmen ein. Nach nur sechsmonatiger Umbauzeit stand das fertige Resultat da. |
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Die Liegenschaft präsentiert sich in neuem Glanz. Die Wohnungen fanden bei der Ausschreibung grossen Anklang und konnten der anvisierten Interessentenschicht vermietet werden. Die neuen Mieter geniessen die grosszügig dimensionierten Wohnungen. Die vergrösserten Balkone laden mit Sicht ins Grüne zum Verweilen ein und erfreuen sich grosser Beliebtheit. Die Behaglichkeit der Wohnungen ist markant höher, die Heizkosten sind spürbar tiefer. Auch die Unterhaltskosten konnten deutlich reduziert werden.
Die Investitionen erweisen sich als sinnvoll und gewährleisten eine nachhaltige Rendite. Auch die Umgebung hat durch das neue «Kleid» der Liegenschaft gewonnen. Erfreulicher Nebeneffekt: Durch geschickte Planung der Umbauarbeiten konnte die angestrebte Steuerbelastung optimiert werden. |
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* dipl. Arch. HTL, Leiter Baumanagement HEV Zürich |
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