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Rückgabe der Mieträumlichkeiten
* Harald Solenthaler |
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Um grössere Unannehmlichkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses
zu verhindern, sind bei der Abnahme des Mietobjektes
gewisse Punkte zu beachten. |
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In der Regel ist das Mietobjekt gereinigt,
geräumt und in ordnungsgemässem
Zustand sowie mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
Sofern nichts anderes vereinbart
wurde, hat der Mieter das Mietobjekt dem
Vermieter spätestens am Tag nach Beendigung
der Miete um 12.00 Uhr während der
üblichen Geschäftszeiten abzugeben. Fällt
der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag
oder Feiertag, verschiebt sich die Rückgabe
von Gesetzes wegen auf den nächstfolgenden
Werktag. Im Weiteren ist zu beachten,
dass die Abnahme wegen schlechter Lichtverhältnisse
nicht während der Dämmerung
stattfinden sollte. Aus diesem Grund ist es
empfehlenswert, wenn sich die Parteien
rechtzeitig auf einen Termin einigen. |
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Normale Abnützung
Entsprechend dem Wortlaut des Gesetzes
muss der Mieter die Sache nach Beendigung
des Mietverhältnisses in dem Zustand
zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen
Gebrauch ergibt. Damit meint
der Gesetzgeber, dass der Mieter nicht für
die aus dem korrekten Gebrauch der Sache
resultierenden ordentlichen Abnützungen
aufzukommen hat. Das heisst, der Mieter
haftet auch nicht für Mängel, welche
bereits vor Mietbeginn bestanden haben.
Da der Vermieter die Beweislast für
Abweichungen gegenüber dem Zustand bei
Mietbeginn trägt, ist bei Mietantritt die
Aufnahme eines Protokolls über den
Zustand der Mietsache notwendig, um bei
Beendigung des Mietverhältnisses den
aktuellen tatsächlichen Zustand mit dem
ursprünglichen Zustand vergleichen zu können.
Bei der Abnahme der Mieträumlichkeiten
hat der Vermieter den Zustand der
Sache zu prüfen und die Mängel, für die der
Mieter einzustehen hat, diesem sofort
schriftlich und eingeschrieben zu melden.
Versäumt der Vermieter dies, so verliert er
seinen Anspruch, soweit es sich um Mängel
handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung
erkennbar waren. Ein vom Mieter
unterzeichnetes Mängelprotokoll oder ein
amtlicher Befund, welcher den Zustand der
Mieträumlichkeiten wiedergibt, genügt den
Anforderungen einer Mängelrüge nicht,
sofern er nicht klar und substanziiert zum
Ausdruck bringt, für welche der aufgelisteten
Mängel der Mieter aufzukommen
hat. Sämtliche Mängel, deren Behebung
zulasten des Mieters gehen soll, sind somit
entsprechend zu kennzeichnen («M», «zL.
M», «40% zL. M»). |
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Protokoll ≠ Mängelrüge
Soll die Abnahme durch eine amtliche
Befundaufnahme ergänzt werden, ist zu
bedenken, dass die Kosten eines amtlichen
Befundes grundsätzlich von derjenigen Partei
zu bezahlen sind, welche den entsprechenden
Auftrag erteilt hat. Bei einer allfälligen
gerichtlichen Streitigkeit wird der
Inhalt eines amtlichen Protokolls als zutreffend
vermutet und als Urkunde behandelt, doch, wie bereits oben erwähnt, kommt
einer amtlichen Befundaufnahme keine
Mängelrügequalität zu, sodass auch bei
einem derartigen Vorgehen eine eingeschriebene
Mängelrüge innerhalb von zwei
bis drei Werktagen seit Abnahme des Mietobjektes
erforderlich ist.
Weigert sich der Mieter, das Rückgabeprotokoll
zu unterzeichnen, oder ist er am
Rückgabetermin nicht anwesend oder vertreten,
so hat ihm der Vermieter ebenfalls
innert zwei bis drei Werktagen eingeschrieben
eine schriftliche Mängelrüge zuzustellen.
Aus dieser Mängelrüge muss klar
ersichtlich sein, welche Positionen zulasten
des Mieters gehen. Eine blosse Zustellung
des Rückgabeprotokolls ohne spezifizierte
Haftungserklärung stellt keine genügende
Mängelrüge dar. Eine Mängelrüge könnte
wie folgt lauten:
«Ich mache Sie für die Positionen 4, 15,
27, 29, 41 gemäss beiliegendem Rückgabeprotokoll
haftbar. Die Schlussabrechnung
unter Berücksichtigung der Lebensdauer
erfolgt nach Erhalt der einzelnen Handwerker- rechnungen.»
Werden Mängel erst nach Abnahme des
Mietobjektes entdeckt, die während der
Rückgabe nicht erkennbar waren, sind sie
dem Mieter sofort (zwei bis drei Werktage)
nach Entdeckung schriftlich und eingeschrieben
zu melden. Es ist ihm auch mitzuteilen,
dass ihn der Vermieter für diese
Mängel haftbar macht. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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