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Die Erstreckung bei befristeten
Mietverträgen
* Christoph Felder |
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Das schweizerische Mietrecht gibt dem Mieter die Möglichkeit, ein
durch eine (gültige) Kündigung des Vermieters beendetes Mietverhältnis
über das Vertragsende hinaus erstrecken zu lassen. Dabei muss aber die
Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine «Härte»
zur Folge haben, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt
wäre. Eine Erstreckung ist nun jedoch nicht nur bei unbefristeten Mietverträgen,
sondern auch bei im Voraus befristeten Mietverhältnissen möglich. |
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Ein befristeter Mietvertrag bedarf keiner
Kündigung zur Beendigung. Ein solcher endet
ohne weiteres mit Ablauf der vereinbarten
Dauer. Das Gesetz räumt dem Mieter nun
aber die Möglichkeit ein, auch ein befristetes
Mietverhältnis erstrecken zu lassen. Dazu hat
er nach Art. 273 Abs. 2 lit. b OR 60 Tage vor
Ablauf der vereinbarten Mietdauer bei der
zuständigen Schlichtungsbehörde ein Gesuch
um Erstreckung des Mietverhältnisses einzureichen.
Dies gilt im Übrigen analog dem
Gesuch um eine zweite Erstreckung. Schliesslich
bewirkt die erstmalige Erstreckung, dass
das gekündigte Mietverhältnis für die Dauer
der gewährten Erstreckung zu einem befristeten
Mietverhältnis wird, welches ebenfalls 60
Tage vor Ablauf ein zweites Mal erstreckt
werden kann (Art. 273 Abs. 3 OR). Wichtig
zu erwähnen ist bezüglich dieses Punktes
noch, dass es zulässig ist und es sich auch aufgrund
der Planungs- und Rechtssicherheit des
Vermieters aufdrängt, den Mieter auf seinen
gesetzlichen Anspruch auf eine zweite
Erstreckung verzichten zu lassen. Ein Vermieter
sollte somit anlässlich der Verhandlung vor
der Schlichtungsbehörde darauf hinwirken,
dass in der Vereinbarung oder im Entscheid
der Schlichtungsbehörde ausdrücklich vermerkt
wird, dass es sich nur um eine ein- und
letztmalige Erstreckung handelt. Den Mieter
(vertraglich) auch auf einen generellen
Erstreckungsanspruch verzichten zu lassen, ist
nicht zulässig.
Als Härtegründe kann der Mieter dieselben
vorbringen wie bei einem unbefristeten
Mietverhältnis. Die vom Mieter
vorgebrachten Gründe werden in einer
Interessenabwägung dem Interesse der
Vermieterschaft an einer Auflösung des
Mietverhältnisses entgegengesetzt. Dabei
berücksichtigt die Schlichtungsbehörde
gemäss Art. 272 Abs. 2 OR die Umstände
des Vertragsabschlusses und den Inhalt des
Vertrages, die Dauer des Vertrages, die persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten,
einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters
für sich oder nahe Verwandte und
die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für
Wohn- und Geschäftsräume. Nach geltender
Gerichtspraxis muss sich der Mieter
auch sofort nach Erhalt der Kündigung um
eine neue Wohnung bemühen, also Suchbemühungen
aufweisen, ansonsten eine
Erstreckung nicht gewährt werden kann. In
der Praxis wird bei befristeten Mietverhältnissen eine Erstreckung nur zurückhaltend
gewährt.
Oben wurde erwähnt, dass der Mieter 60
Tage vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer
ein Erstreckungsbegehren zuhanden der
zuständigen Schlichtungsbehörde zu stellen
hat. Bei dieser Frist handelt es sich um eine
so genannte negative Verwirkungsfrist. Die
Fristrechnung erfolgt vom Beendigungstag
rückwärts. Fällt dabei der letzte Tag der Frist
auf einen Samstag oder Sonntag, so muss
der Mieter das Begehren durch Übergabe an
eine Poststelle oder an die Schlichtungsbehörde
am vorangegangenen Werktag eingereicht
haben. Diese Frist kann weder ruhen
noch unterbrochen werden. Verpasst der
Mieter die Frist, so geht sein Anspruch auf
Erstreckung unwiderruflich unter.
Eine Sonderregelung gilt für den Fall,
wenn das Mietverhältnis durch den Eintritt
eines bestimmten Ereignisses enden soll, wie
beispielsweise bei einem (zeitlich absehbaren)
Verkauf der Liegenschaft. Hier wäre
es denkbar, dass der Mieter weniger als
60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses
davon Kenntnis erhält. Damit würde der Mieter
um seinen gesetzlich verankerten Erstreckungsanspruch
gebracht. Diese Gesetzeslücke
wird in der Praxis folgendermassen gefüllt:
Das Erstreckungsbegehren gilt als rechtzeitig
gestellt, wenn es innert 7 Tagen nach
Bekanntwerden des Vertragsendes erfolgt.
Der Mieter trägt im Übrigen die Beweispflicht,
dass es ihm aufgrund der konkreten
Umstände nicht möglich war, das Erstreckungsbegehren
spätestens 60 Tage vor
Eintritt des Ereignisses zu stellen.
Festzuhalten ist schliesslich noch, dass
gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. d OR eine Erstreckung
für den Fall einer Befristung eines
Mietvertrages aufgrund eines bevorstehenden
Abbruchs- oder Umbauvorhabens ausgeschlossen
ist. |
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