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Kündigung des Vermieters wegen
Verletzung von Vertragspflichten
* Björn Kernen |
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Verletzt der Mieter vertragliche Pflichten, die nicht im
unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache stehen,
so stützt sich die Kündigung nicht auf Art. 275f Abs. 3 OR.
Diesfalls kommen die Bestimmungen des allgemeinen Teils des
Obligationenrechts zur Anwendung. Auf Grund der Vertragsverletzung
befindet sich der Mieter in Verzug (Art. 102 ff. OR).
Nach der Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Erfüllung
kann der Vermieter bei Nichterfüllung die Kündigung aussprechen
(Art. 107/8). |
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Der Vermieter X und der Mieter Z
schlossen einen Vertrag mit einer festen
Dauer von 10 Jahren ab. Der Letztere vermietete
mit Zustimmung des Vermieters
das Objekt an Y unter. Der Mietvertrag
überband dem Mieter die Pflicht, dass
keine Bauhandwerkerpfandrechte auf das
Mietobjekt gelegt werden. Falls dies trotzdem
geschehe, habe der Mieter dafür zu
sorgen, dass diese Pfandrechte sofort auf
seine Kosten gelöscht werden. Der Untermieter
Y unterzog das Objekt einem
Umbau. In diesem Zusammenhang wurden
mehrere Bauhandwerkerpfandrechte
auf dem Mietobjekt eingetragen. Der Vermieter
X setzte daraufhin dem Mieter Z
eine Frist von 30 Tagen an, um für die
Löschung der Pfandrechte besorgt zu sein,
andernfalls er gezwungen sei, das Mietverhältnis
fristlos zu kündigen. Rund einen
Monat später setzte der Vermieter eine
letzte Frist von 10 Tagen, die Löschung zu
veranlassen. Da bis zum gesetzten Zeitpunkt
keine Vorkehr getroffen wurde,
kündigte er den Vertrag mit einer Frist
von 30 Tagen auf Ende des Folgemonats
und stützte sich dabei auf Art. 257f Abs. 3
OR. Der Mieter focht die Kündigung an
und schliesslich hatte das Bundesgericht
den vorliegenden Sachverhalt zu beurteilen. |
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Verletzung vertraglicher Pflichten
Der Vermieter kann einen Vertrag nach
Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen,
wenn er trotz schriftlicher Mahnung
seine Pflichten zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
verletzt und dem Vermieter oder
den Hausbewohnern die Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet
werden kann. Diese Bestimmung sanktioniert
lediglich Verletzungen des Mieters in
der Gebrauchspflicht, nicht von Vertragspflichten
schlechthin. Art. 257f Abs. 3 OR
untersagt eine vertragswidrige Nutzung
oder verpflichtet zum vertraglichen
Gebrauch, obgleich die Pflichtverletzung
sich nicht in fehlender Sorgfalt oder Rücksichtnahme
kundtut.
Die Verpflichtung des Mieters, allfällige
Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen,
fällt nicht unter den Regelungsbereich von Art. 257f OR. Sie steht nicht im unmittelbaren
Zusammenhang mit dem Gebrauch
der Sache, sondern soll dem Vermieter
gewährleisten, nicht für Forderungen in
Anspruch genommen zu werden, welche
durch gesetzliche die Dritthaftung für vertragskonform
eingegangene Verbindlichkeiten
entstehen. Vorliegend konnte die
ausgesprochene Kündigung nicht aus Art.
257f Abs. 3 OR begründet werden. |
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Kündigung des Mietvertrages nach Art.
107/8 OR
Es ist anzumerken, dass sich der Mieter
Handlungen seines Untermieters anzurechnen
hat (Art. 101 OR). Der Mieter Z
hat durch das Unterlassen der Löschung
der eingetragenen Pfandrechte den Mietvertrag
verletzt und ist dementsprechend
in Schuldnerverzug geraten. Es handelt
sich hierbei nicht um den Verzug infolge
verspäteter Zahlung von Mietzinsen oder
Nebenkosten, weshalb Art. 257d OR keine
Anwendung findet. Es sind somit die Verzugsregeln
des allgemeinen Teils des Obligationenrechts
anzuwenden (Art. 102 ff.
OR). Der Vermieter X mahnte den Mieter
Z schriftlich und setzte ihm eine Frist zur
nachträglichen Erfüllung der vertraglich
abgemachten Pflicht. Damit genügte er
den Voraussetzungen von Art. 107 Abs. 1
OR. Im allgemeinen Verzugsrecht sind
keine Kündigungsfristen vorgesehen. Die
Rechtsprechung ging in einem älteren Entscheid
von einer fristlosen Kündigungsmöglichkeit
aus, wogegen sich die Literatur
für eine ordentliche Kündigung ausspricht.
Da vorliegend ein mehrjähriger
Vertrag abgeschlossen wurde, muss die
Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung
des Mietverhältnisses gegeben sein. Das
Bundesgericht hat diese Frage nicht beantwortet. |
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Umdeutung einer Kündigung
Grundsätzlich erfolgt aus dem Begriff
des Gestaltungsrechts, dass die Umdeutung
der Kündigung ausgeschlossen ist.
Wer jedoch gestützt auf einen klar
umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche
Kündigung ausspricht, dem
schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich
eine unrichtige Gesetzesbestimmung für
die Begründung anführt. Dies, sofern eine
Ersatzbestimmung zur Verfügung steht,
welche diesen Anspruch stützt. Die unrichtige
rechtliche Qualifikation ist vorliegend
unbeachtlich. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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