HEV 2/2006 Inhaltsverzeichnis Zürcher Immobilien-Podium 15         Neu entwickeltes Bewertungsmodell für fluglärmbelastete Liegenschaften           14. März 2006, 16.30–18.30 Uhr, anschliessend Apéro Kongresshaus Zürich, Gartensaal Begrüssung: Martin Schäppi, Präsident VZI Referenten: Beat Spalinger, CFO Unique Flughafen Zürich AG, Patrik Schellenbauer, Chef Financial Engineering Immobilien ZKB           Am Flughafen Zürich stehen mehrere tausend Verfahren an, bei welchen ein allfälliger Minderwert aufgrund von Fluglärm bewertet werden muss. Die bisherige Praxis legt den Grad der Entwertung durch Fluglärm aufgrund von konventionellen Bewertungsmethoden fest. Dabei wird jedes Objekt als Einzelfall behandelt, was ausserordentlich zeitintensiv ist und den beauftragten Immobilienexperten zudem einen grossen Ermessensspielraum lässt. Für die Bewertung einer so grossen Anzahl von Liegenschaften ist diese Methode nicht praktikabel. Die Flughafen Zürich AG suchte daher gemeinsam mit dem Kanton Zürich ein Verfahren, welches transparent, nachvollziehbar und so standardisiert ist, dass die Gleichbehandlung aller betroffenen Liegenschaftsbesitzer garantiert wird. Um die Neutralität sicherzustellen, wurden die weiteren Schritte in die Hände eines unabhängigen Expertengremiums gelegt. Dieses setzte sich aus zwei Professoren der Universitäten Basel und Genf sowie je einem Vertreter des Hauseigentümerverbandes des Kantons Zürich und des Flughafens Zürich zusammen. Das Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) und der Kanton Zürich nahmen als Beobachter teil. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) stellte ihr Know-how auf dem Gebiet des Immobilienmarktes zur Verfügung. Herausgekommen ist ein hedonisches Bewertungsmodell, welches den wertmindernden Einfluss von Fluglärm auf selbst genutzte Liegenschaften aus den Preisen von effektiven Freihandverkäufen isoliert. Es stützt sich sodann auf von der Empa Dübendorf berechnete Fluglärmdaten. Basierend auf einem Simulationsmodell wurden flächendeckend Werte auf den Hektar genau berechnet und durch Berücksichtigung vieler Faktoren, wie z.B. der Tagesrandbelastung bzw. Abendbelastung und Spitzenbelastung, differenziert. Da gute Lagen durch Fluglärm signifikant stärker beeinträchtigt werden als schlechtere, wurden sodann nach Objektkategorie unter Berücksichtigung von Mikro-, Makrolage sowie Gemeindefaktoren separate Regressionen durchgeführt. Die so gewonnenen Ergebnisse wurden schliesslich von einer weiteren unabhängigen Firma in einem komplexen Verfahren verifiziert. Es würde den Rahmen unseres Verbandsorgans und wohl auch das Verständnis unserer Mitglieder sprengen, wenn wir auf alle Details eingehen wollten. Oder sagt Ihnen «Heteroskedastizität im Fixed-Effects-Modell» etwas? Am 14. März bietet sich Ihnen Gelegenheit, sich das Bewertungsmodell gewissermassen aus erster Hand erläutern zu lassen. Die Veranstaltung wird von den Zürcher Vermieterorganisationen HEV Zürich, VZI, SVIT Sektion Zürich gemeinsam organisiert. Der Eintritt ist frei. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich.           * Redaktor, lic. iur.

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