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Der Mäklervertrag
* Björn Kernen |
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Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen
eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen
oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art. 412 OR).
Wann hat der Auftraggeber dem Mäkler den Lohn zu entrichten?
Was hat es mit dem Grundsatz «Mäklermüh ist oft vergebens» auf sich?
Ist ein Selbsteintritt des Mäklers zulässig? |
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Allgemeines
Im Mäklervertrag verspricht der Auftraggeber,
dem Mäkler einen Lohn zu bezahlen,
wenn dessen Tätigwerden zum Abschluss
des vom Auftraggeber angestrebten Geschäfts
führt oder beiträgt. Es wird zwischen
der Nachweis-, Zuführungs- und Vermittlungsmäkelei
unterschieden. Während sich
das Nachweisen in der Mitteilung einer oder
mehrerer konkreter bestimmter Abschlussgelegenheiten
erschöpft, setzt die Vermittlungsmäkelei
voraus, dass der Mäkler den
Abschluss aktiv fördert, so z.B. durch Teilnahme
und Vermittlung an den Vertragsverhandlungen.
Bei der Zuführungsmäkelei
handelt es sich um eine Zwischenstufe, bei
der der Mäkler dem Auftraggeber den Interessenten
nicht nur nachweisen, sondern
zuführen muss. Die Art der Mäkelei haben
die Parteien ausdrücklich zu vereinbaren.
Eine gesetzliche Auslegungsregel, wonach
mangels einer abweichenden Vereinbarung
bloss Nachweis- oder Zuführungsmäkelei zu
gelten hätte, besteht nicht. Erhebt der Mäkler
aufgrund eines Nachweises Anspruch auf
Lohn, so hat er zu beweisen, dass lediglich
Nachweismäkelei vereinbart wurde. Der
Mäklervertrag kommt formfrei zustande. |
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Pflichten des Mäklers
Der Mäkler hat grundsätzlich keine
Pflicht, tätig zu werden. Es ist davon auszugehen,
dass die Erfolgsbedingtheit des
Mäklerlohnes genügend Anreiz zum Tätigwerden
schafft. Selbstverständlich können
die Parteien dem Mäkler bestimmte Pflichten
überbinden. Wird der Mäkler jedoch für
den Auftraggeber tätig, treffen ihn Sorgfalts-
und Treuepflichten. Er hat die Interessen
des Auftraggebers zu fördern und ihn
über alle ihm bekannten Umstände, die für
das angestrebte Geschäft von Bedeutung
sein können, zu informieren. Insbesondere
hat er den Auftraggeber über die aufgefundenen
Interessenten in Kenntnis zu setzen
und die Parteien miteinander in Verbindung
zu bringen. |
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Pflichten des Auftraggebers
Die Hauptpflicht des Auftraggebers
besteht in der Bezahlung einer Vergütung
im Fall des Abschlusses eines Vertrages. Der
Auftraggeber hat jedoch keine Verpflichtung,
einen Vertrag einzugehen. Deshalb
kann dem Auftraggeber auch kein schuldhaftes
Verhalten vorgeworfen werden,
wenn dieser nach positiv verlaufenen Vertragsverhandlungen
ohne erkennbaren
oder gar begründeten Anlass den Vertragsabschluss
verweigert. Des Weiteren trifft
ihn auch eine Anzeige- und Auskunftspflicht,
so er den Mäkler beispielsweise
über den Abschluss eines Vertrages zu
informieren hat. |
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Mäklerlohn
Der Lohnanspruch des Mäklers hängt
nur von der Bedingung ab, dass das
Geschäft dank der Tätigkeit des Mäklers
abgeschlossen wird. Nicht jeder ursächliche
Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit
und dem Vertragsabschluss vermag
einen Lohnanspruch des Mäklers zu
begründen. Es bedarf eines direkten oder
indirekten Einwirkens des Mäklers auf den
Kaufentscheid des Interessenten. Der Vertragsabschluss
muss nicht unmittelbare
Folge der Mäklertätigkeit sein, es genügt
ein psychologischer Zusammenhang mit
dem Entschluss des Dritten. Als weitere
Voraussetzung ist die Rechtsgültigkeit des
abgeschlossenen Vertrages nötig. Mangels
ausdrücklicher Abrede wird der Lohn
durch die Nichterfüllung oder nachträgliche
Aufhebung des nachgewiesenen oder
vermittelten Vertrages nicht berührt. Es
steht den Parteien frei, das Entstehen des
Mäklerlohnanspruches über das blosse
Zustandekommen des Vertrages an weitere
Bedingungen und Befristungen zu
knüpfen.
Der übliche Mäklerlohn liegt bei Liegenschaftsmäkelei
bei 1–2%, ausnahmsweise
bei 3% für überbaute und generell bei
3–5% für unüberbaute Grundstücke.
Die Provision ist nicht geschuldet, wenn
der Mäkler die Sache selber erwirbt unter
jenem Preis, der im Rahmen des Mäklervertrages
angegeben wurde.
Wurde dem Mäkler im Vertrag für die
Aufwendungen Ersatz zugesichert, so kann
er diesen auch verlangen, wenn das
Geschäft nicht zustande kommt. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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