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Umsatzmiete
* Cornel Tanno |
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Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume
kommen in der Praxis – insbesondere
im Bereich Gastronomie und bei Räumlichkeiten
in Shopping-Centren – Mietzinsregelungen
vor, wonach die Höhe des Mietzinses
vom Umsatz, den die Mieterschaft aus
ihrer Geschäftstätigkeit erzielt, abhängig ist.
Die Höhe des Mietzinses wird dabei ganz
oder teilweise (d.h. ab oder bis zu einer
bestimmten Umsatzhöhe) in Prozent des
erzielbaren Umsatzes festgelegt. Die Mieterschaft
ist sodann verpflichtet, ihren
Geschäftsabschluss einmal im Jahr oder einmal
pro Semester der Vermieterschaft vorzulegen,
welche aufgrund dieser Prüfung
den geschuldeten Betrag auf der Basis des
von den Parteien vereinbarten Prozentsatzes
anpasst.
Für die Vermieterschaft ist ein derartiger
Vertrag von Vorteil, da sie – sofern die vereinbarte
Grundmiete, die unabhängig vom
Geschäftsverlauf geschuldet ist, angemessen
ist – während einer wirtschaftlich guten
Periode einen Mietzins erhält, der allenfalls
über dem zulässigen Ertrag oder dem ortsund
quartierüblichen Mietzins liegt. Auf der
anderen Seite trägt die Vermieterschaft das
Risiko bei schlechtem Geschäftsgang bei der
Mieterschaft.
Bei der Ausgestaltung der Umsatzklausel
sind die Parteien frei. Vereinbart wird die
Beteiligung am Umsatz (im Allgemeinen ein
in Prozent ausgedrücktes Verhältnis zum
Umsatz, welches die Höhe des Mietzinses
bestimmt).
Bei sehr gut gehenden Betrieben mit
hohen Umsätzen ist auch eine Vereinbarung
einer degressiven Umsatzmiete möglich; d.
h. der Prozentteil des Mietzinses am Umsatz
reduziert sich bei Erreichen eines bestimmten,
vorgängig festzulegenden Mehrumsatzes.
Denn der Geschäftsinhaber (Mieter) soll
für seinen guten Einsatz «belohnt» werden.
Die Mietzinsgestaltung bleibt während
des ganzen Vertragsdauer an den Geschäftsumsatz
gebunden. Erst am Ende der
meistens auf eine bestimmte Dauer vereinbarten
Vertragsverhältnisses kann der Mietzins
(auf Verlangen einer Partei) angepasst
werden. Insbesondere kann die Vermieterschaft
eine Änderung des massgeblichen
Prozentsatzes am Umsatz verlangen. Allerdings
hat sie die Änderung auf dem amtlich
genehmigten Formular anzuzeigen. |
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* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
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