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Sinn und Zweck des Erneuerungsfonds
* Nicole Fernandez |
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Allgemeines
Der Zweck des Erneuerungsfonds
besteht darin, durch kontinuierliche jährliche
Einlagen der Stockwerkeigentümer die
nötigen Mittel für künftige grössere ausserordentliche
Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten
bereitzustellen. Die regelmässigen
Fondseinlagen der Eigentümer bezwecken
eine Verteilung der ausserordentlichen
Unterhaltsaufwendungen auf eine längere
Zeitspanne.
Eine gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung
eines Erneuerungsfonds besteht nicht.
In Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB wird lediglich
festgehalten, dass die Versammlung der
Stockwerkeigentümer die Befugnis hat,
über die Schaffung eines Erneuerungsfonds
für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu
befinden. |
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Errichtung
Bei Neubauten wird in der Regel
während der ersten zwei Jahre nach der
Gebäudeerstellung auf Fondseinlagen verzichtet,
da während dieser Zeitspanne
erfahrungsgemäss keine Sanierungsanlagen
anfallen, die von der Eigentümergemeinschaft
zu tragen sind, zumal allfällige Mängel
durch die Werkgarantie des Erstellers
gedeckt sind.
Der Erneuerungsfonds kann jederzeit
errichtet werden und bedarf eines einfachen
Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer.
Vielfach wird jedoch die Errichtung bereits
im Rahmen des Begründungsaktes oder im
Reglement vorgesehen. In diesem Zusammenhang
kann dort bereits die Höhe des zu
bezahlenden Betrages im Voraus festgelegt
sein. Mangels einer solchen Regelung kann
die Höhe der jährlichen Fondseinlage durch
einen Eigentümerbeschluss jeweils für ein
Jahr festgelegt werden.
Als Bemessungsgrundlage für die jährliche
Fondseinlage wird in der Praxis häufig
auf den Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft
abgestellt. Es hat sich diesbezüglich
eine jährliche Fondseinlage zwischen
0,2 und 0,5% als geeignet und tragbar
erwiesen. Die Höhe der fraglichen Einlage
ist je nach Situation, insbesondere in Anbetracht
des künftigen Erneuerungsbedarfs,
einzuschätzen. Gerade bei älteren Gebäuden
sollte die Fondseinlage bei mindestens
0,5% angesetzt werden.
Die Aufteilung der Jahreseinlage erfolgt
im Normalfall, analog zu den Gemeinschaftskosten,
nach Massgabe der Wertquoten,
falls die Gemeinschaft keine andere
Regelung vorsieht. Bezüglich der Festlegung
einer Fondslimite werden in der
Praxis die unterschiedlichsten Empfehlungen
vertreten, welche gesamthaft zwischen
2 und 10% des Versicherungswertes
liegen. |
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Verwaltung und Verfügungsrecht
Die von den Eigentümern einbezahlten
Fondseinlagen sollten auf ein separates, auf
den Namen der Eigentümergemeinschaft
lautendes Konto erfolgen. Um einem allfälligen
Missbrauch betreffend Verwendung
der Fondseinlagen vorzubeugen, ist es
empfehlenswert, dem Verwalter zusammen
mit einem Ausschussmitglied oder einem
anderen Stockwerkeigentümer die Kollektivzeichnungsermächtigung
einzuräumen.
Ebenfalls ist darauf zu achten, dass die Mittel
genügend sicher mit einer angemessenen Rendite angelegt sind und nicht «verspekuliert» werden. |
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Eigentum und Besteuerung
Von Gesetzes wegen stellt der Erneuerungsfonds
Gemeinschaftsvermögen dar,
wobei jeder Stockwerkeigentümer mit
einem Wertanteil daran partizipiert, welcher
jedoch nicht vom Eigentümer eigenständig
herausverlangt werden kann. Beim Verkauf
eines Stockwerkeigentumsanteils geht der
Vermögensanteil am Erneuerungsfonds
ohne weiteres auf den Erwerber über.
Das Bundesgericht hat nichtsdestotrotz
festgehalten, dass jeder Stockwerkeigentümer
die Mittel und Erträge des Erneuerungsfonds
in der Steuererklärung deklarieren
und an dessen Hauptsteuerdomizil versteuern
muss. |
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