HEV 3/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Vorzeitige Rückgabe der Mietsache * Tiziano Winiger           Der Mieter und der Vermieter müssen sich grundsätzlich an die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine halten. Der Mietzins ist deshalb durch den Mieter zu bezahlen, auch wenn er von der Sache keinen Gebrauch macht. Das Mietrecht ermöglicht dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Sache zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein Ersatzmieter als zumutbar, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Sache bietet (BGE 119 II 36 E. 3d). In der Praxis gilt der Nachmieter als zahlungsfähig, wenn der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmacht. Dabei genügt ein einziger Ersatzmieter. Der Mieter trägt das Risiko dafür, dass der Nachmieter zumutbar und auch wirklich zum Vertragsabschluss mit dem Vermieter bereit ist. Dem ausziehenden Mieter ist deswegen zu empfehlen, mehrere Kandidaten zu suchen, da er sonst Gefahr läuft, bis zum nächsten Kündigungstermin die Miete bezahlen zu müssen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, selber nach einem geeigneten Nachmieter zu suchen. Dies ist in erster Linie Sache des Mieters. Erst wenn sich zeigt, dass der Mieter nicht in der Lage ist, einen geeigneten Nachmieter zu finden, sucht der Vermieter in Schadenminderungsabsicht mit. Findet der Mieter einen Nachmieter, so muss dem Vermieter oder der Verwaltung genügend Zeit eingeräumt werden, die Ersatzangebote zu prüfen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die angemessene Dauer in der Regel ca. einen Monat. Nach Ziff. 17 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume, gemeinsam herausgegeben von HEV Zürich, SVIT, Sektion Zürich, und VZI, ist dem Vermieter genügend Zeit, in der Regel 30 Tage, für die üblichen Abklärungen einzuräumen. Der Ersatzmieter kann dem Vermieter nicht aufgezwungen werden. Lehnt er aber ein zumutbares Angebot ab, muss der bisherige Mieter ab dem Zeitpunkt, an dem der Ersatzmieter die Sache übernommen hätte, keinen Mietzins mehr bezahlen. Der Ablehnung gleichgestellt sind folgende Fälle:     – Die Vermieterin reagiert auf die Angebote nicht und weigert sich, die Schlüssel zur Mietsache zurückzunehmen. – Die Vermieterin verzichtet auf die Angebote und teilt dem Mieter mit, nach Ablauf der Kündigungsfrist werde ein ihr genehmer Mieter die Sache übernehmen. – Die Vermieterin verlangt vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins. – Die Vermieterin will dem Ersatzmieter nur einen Teil der Mietsache überlassen, worauf dieser den Vertragsschluss ablehnt.     Akzeptiert der Vermieter das Angebot, so übernimmt der Ersatzmieter den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen. Falls der Mieter keinen Ersatzmieter findet, aber das Mietobjekt dennoch zurückgeben möchte, darf der Vermieter die Rücknahme der Mietsache nicht ablehnen. Allerdings tut er gut daran, schriftlich festzuhalten, dass die Rücknahme keinen Einfluss auf die Mietzinszahlungspflicht hat. Er muss sich in diesem Fall an die Mietzinsforderung anrechnen lassen, was er nach der Rückgabe der Mietsache einspart (Art. 264 Abs. 3 OR), wie zum Beispiel:     – die reduzierten Heizkosten nach Auszug des Mieters, – die Selbstnutzung des Mietobjektes nach dem Auszug des Mieters,       – z.B. indem er Möbel einlagert,   – Renovationen ausführt, die nicht ausschliesslich die Behebung von Mieterschäden umfassen.           * lic. iur., HEV Zürich

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