HEV 3/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Einführung von Nebenkosten * Harald Solenthaler           Gemäss gesetzlicher Regelung sind die anfallenden Nebenkosten grundsätzlich durch den Mietzins abgedeckt. Nebenkosten, welche zusätzlich zu bezahlen sind, müssen daher im Mietvertrag neben dem Nettomietzins ausdrücklich aufgeführt werden.           Um Nebenkosten während eines laufenden Mietvertrages zu ändern, ist wie bei Mietzinserhöhungen vorzugehen. Das heisst, die einseitige Vertragsänderung ist unter Berücksichtigung des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens nur auf einen für beide Parteien zur Verfügung stehenden Kündigungstermin und unter Anwendung des kantonal genehmigten Formulars durchzuführen. Bei Änderung der Nebenkostenregelung während der Dauer eines Mietverhältnisses ist grundsätzlich von zwei möglichen Ausgangssituationen auszugehen. Entweder werden neu entstandene Nebenkosten eingeführt oder Nebenkosten, die bisher im Mietzins inbegriffen waren. Entsprechend der Ausgangslage ist bei der Einführung von Nebenkosten unterschiedlich vorzugehen. Handelt es sich um absolut neue Nebenkosten, kann der Vermieter den zusätzlichen Aufwand mittels oben erwähntem Verfahren als neue Nebenkosten zu Lasten des Mieters überwälzen, ohne den Nettomietzins reduzieren zu müssen. Bisher im Nettomietzins enthaltene Nebenkosten können in der Regel auch als separat aufgeführte Nebenkosten ausgeschieden werden, sofern der Nettomietzins gleichzeitig um denselben Betrag reduziert wird. Bei der Festlegung der Höhe der auszuscheidenden Nebenkosten ist auf den Durchschnitt der letzten drei Jahresabrechnungen abzustellen. In der Folge ist dieser berechnete Nebenkostenbetrag anschliessend beim Nettomietzins abzuziehen. Bei keiner entsprechenden Reduktion des Nettomietzinses würde die Ausscheidung von bisher inklusiven Nebenkosten zu einer verdeckten Mietzinserhöhung führen, was unzulässig ist. Damit der Vermieter keine nichtige Nebenkostenausscheidung riskiert, muss er bei der Begründung der Ausscheidung der bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten sorgfältig vorgehen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat die Begründung folgende Punkte zu enthalten:     – Detaillierte Umschreibung derjenigen Nebenkosten, welche neu aus dem Nettomietzins ausgeschieden werden. – Bezeichnung, ob die neuen Nebenkosten als Pauschal- oder Akontozahlung entgegengenommen werden. – Begründung, wieso diese Nebenkostenposition eingeführt wird.     Aufgrund der Begründung des Vermieters muss der Mieter nachvollziehen können, ob die Ausscheidung der bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten schliesslich nicht zu einer verdeckten Mietzinserhöhung führt. Grundsätzlich kann die Ausscheidung bereits bestehender Nebenkosten für den Vermieter einen Vorteil bedeuten, wenn sie als Akontozahlungen ausgeschieden werden. In dieser Form wird das Risiko für höheren Verbrauch oder steigende Kosten auf den Mieter überwälzt.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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