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Die Haftung des Verwalters gegenüber
der Stockwerkeigentümergemeinschaft
* Christoph Felder |
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Grundlage einer allfälligen Haftung des Verwalters gegenüber der
Stockwerkeigentümergemeinschaft bildet das Gesetz – sofern es sich um
einen ausservertraglichen Haftungsanspruch handelt – oder ein zwischen
dem Verwalter und der Gemeinschaft abgeschlossener Verwaltungsvertrag. |
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1. Die Haftung gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Grundsätzlich haftet der Verwalter nach
Abschluss des Verwaltungsvertrages nur
gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Eine vertragliche Haftung gegenüber
dem einzelnen Stockwerkeigentümer besteht
nicht, da diese üblicherweise nicht Vertragspartei
sind. Ein einzelner Stockwerkeigentümer
kann seine Ansprüche daher nur aufgrund von
ausservertraglichen Haftungsgrundlagen geltend
machen.
In erster Linie muss der Verwalter seine
Aufgaben sorgfältig erfüllen (Art. 321a, 321 d
OR und 397 f. OR). Er haftet nur für den
absichtlich oder fahrlässig verursachten Schaden
(Art 321e OR i. V. m Art. 398 Abs. 1 OR).
Damit eine Haftung besteht, müssen folgende
Bedingungen erfüllt sein: 1. Es muss ein Schaden
bestehen. 2. Der Schaden muss durch
eine Pflichtverletzung (vertraglich oder gesetzlich)
verursacht worden sein. 3. Zwischen
dem Schaden und der den Schaden
verursachenden Pflichtverletzung muss ein
adäquater Kausalzusammenhang bestehen.
4. Der Schaden muss schuldhaft verursacht
worden sein. |
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2. Die Einschränkung der Haftung
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat
periodisch über die Decharge des Verwalters
zu entscheiden. Wurde diesem die Decharge
mit einfachem Mehr (sofern keine anders lautenden
reglementarischen Bestimmungen vorhanden
sind) erteilt, hat dies zur Folge, dass
die zustimmenden Stockwerkeigentümer den
Verwalter für mitgeteilte Handlungen nicht
mehr haftrichtrechtlich verfolgen können. Der
Verwalter, der gleichzeitig Stockwerkeigentümer
ist, kann dabei nicht an der Abstimmung
teilnehmen. |
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3. Haftung gegenüber Dritten
Aufgrund von Art. 41 ff. OR haftet der Verwalter
auch gegenüber Dritten (dazu gehören
auch die einzelnen Stockwerkeigentümer).
Diese können einen allfälligen Schaden direkt
gegen den Verwalter klagen. Der Verwalter
kann diese ausservertragliche Haftung auch
nicht wegbedingen oder einschränken, auch
nicht für seine Hilfspersonen. |
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4. Beispiele für durch den Verwalter verursachten
Schaden |
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Dringende Reparaturmassnahmen werden
nicht ausgeführt. |
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Eine Forderung der Gemeinschaft wurde
nicht eingezogen und ist nun verjährt. |
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Die gemeinschaftlichen Kosten werden
nicht korrekt auf die Stockwerkeigentümer
verteilt. |
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Er ordnet ohne Auftrag eine bauliche Massnahme
an. |
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etc. |
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