HEV 3/2005 Inhaltsverzeichnis Die Eigentumswohnung         Abberufung des Verwalters – nur aus wichtigen Gründen? * Cornel Tanno           Die Abberufung des Verwalters muss durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen. Einfaches Mehr genügt. Beim Vorliegen wichtiger Gründe kann, falls ein entsprechender Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommt, die richterliche Abberufung verlangt werden.           Das Verbot der Einschränkung des Abberufungsrechts führt dazu, dass das vorstehend erwähnte Mehrheitserfordernis nicht erschwert werden darf. Selbst wenn wegen einer reglementarischen Bestimmung die Bestellung des Verwal-ters nur mit qualifiziertem Mehr erfolgen darf, kann der Verwalter mit einfachem Mehr abberufen werden. Wie jeder Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung kann auch die Abberufung anfechtbar oder nichtig sein, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Die Abberufung des Verwalters durch die Stockwerkeigentümerversammlung darf keiner materiellen Voraussetzung unterstellt werden. Es darf insbesondere nicht verlangt werden, dass wichtige Gründe dafür bestehen. Hingegen kann ein allfälliger wichtiger Grund eine bedeutende Auswirkung auf die Liquidation der Vertragsbeziehung haben. Für die Zusprechung von Schadenersatz kann das Vorliegen eines wichtigen Grundes entscheidend sein. Im Falle einer Abberufung mit sofortiger Wirkung ist es deshalb notwendig, einen allfälligen Grund zu erwähnen und sorgfältig zu dokumentieren, damit die Beweissicherung für ein späteres Gerichtsverfahren nicht vernachlässigt wird. (A. Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Rothenburg 2004, N29 zu Art. 712r ZGB). Sollte ein Mehrheitsbeschluss für die Abberufung des Verwalters nicht zustande kommen, kann eine richterliche Abberufung verlangt werden. Hierfür wird hingegen das Vorhandensein von wichtigen Gründen vorausgesetzt (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Als wichtiger Grund wird jedes Vorkommnis oder Verhalten betrachtet, welches das Vertrauensverhältnis so schwer belastet, dass die Weiterführung der Vertragsbeziehung nach Treu und Glauben unzumutbar ist. Dabei sind stets alle Umstände des konkreten Falles zu berücksichtigen. Nicht vorausgesetzt ist ein Verschulden des Verwalters. Das Vertrauensverhältnis kann auch durch äussere Umstände schwerwiegend beeinträchtigt werden (beispielsweise Scheidung zwischen Verwalter und Stockwerkeigentümerin). Das Vorliegen eines wichtigen Grundes muss ungeachtet der Anzahl Kläger beurteilt werden. Eine Verfehlung wird nicht dadurch geringer, wenn sich nur ein Stockwerkeigentümer zur Wehr setzt. Das Reglement kann wichtige Gründe aufzählen. Sie binden aber den Richter nicht. In der Rechtspraxis wurde z.B. das Vorliegen eines wichtigen Grundes bejaht, wenn sich der Verwalter andauernd weigert, Vertragspflichten zu erfüllen (Buchführung, Erstellen eines Protokolls etc.). Auch ein schikanöses Verhalten gegenüber einem oder mehreren Stockwerkeigentümern kann einen wichtigen Grund darstellen, welcher zu einer richterlichen Abberufung des Verwalters führen kann.           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich

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