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Mängel, die nicht in der Person des Mieters begründet sind,
müssen vom Vermieter behoben werden. Damit dieser aber von
den Mängeln Kenntnis erhält, sind sie von der Mieterschaft
zu melden. |
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Gemäss dem Gesetzeswortlaut in Art.
257g OR muss der Mieter Mängel, die er
nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter
melden. Unterlässt er dies, so haftet er
für den Schaden, der dem Vermieter entsteht.
Die Meldepflicht des Mieters ist Ausdruck
der Obhutspflicht, welche dem Mieter
mit der Übergabe der Sache erwächst.
Es handelt sich somit um eine vertragliche
Nebenpflicht des Mieters. Der primäre
Zweck der Meldepflicht ist es, dem Vermieter,
den ja die dauernde Pflicht zur Instandhaltung
der Mietsache trifft, die für die
Mängelbehebung erforderlichen Kenntnisse
zu vermitteln. |
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Welche Mängel sind meldepflichtig?
Grundsätzlich sind alle Mängel meldepflichtig.
Der Mieter hat dem Vermieter
auch bevorstehende Mängel, welche das
Mietobjekt mit Schaden bedrohen, mitzuteilen,
und zwar auch dann, wenn der vertragsmässige
Gebrauch der Sache durch
den drohenden Mangel nicht beeinträchtigt
wird.
Nicht zu melden sind Mängel, die der
Mieter selber zu beseitigen hat. Dies betrifft
insbesondere die kleinen Mängel i.S.v.
Art. 259 OR, die der Mieter nach dieser
Bestimmung selber zu beseitigen hat. Als
kleine Mängel gelten solche, deren Behebung
sich in einem Rahmen von CHF 200.–
bewegt. Ebenso wenig zu melden sind
kleinere Mängel, die der Mieter selber verursacht
hat, ausser wenn sich diese nicht
auf die eigentliche Mietsache beschränken
(z.B. Wasserschaden). Solche Mängel sind
vom Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen.
Bei grösseren Mängeln – wie beispielsweise
einem Küchenbrand – besteht
hingegen eine Meldepflicht, da es in diesen
Fällen dem Vermieter zu überlassen
ist, zu entscheiden, ob der Schaden repariert
werden soll oder die Sache allenfalls
ganz zu ersetzen ist und ob er allenfalls
auch Versicherungsansprüche geltend
machen will.
Keine Meldepflicht besteht im Weiteren
auch für Mängel, von denen der Vermieter
bereits Kenntnis hat oder von denen er
hätte Kenntnis haben sollen. Wird ein Mangel
einer Hilfsperson des Vermieters wie
Hauswart oder Verwalter mitgeteilt, so
muss sich der Vermieter dessen Wissen
darum anrechnen lassen. |
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Formalitäten und Zeitpunkt
der Meldung
Es bestehen keinerlei Formvorschriften,
wie die Meldung zu erfolgen hat. Diese
kann sowohl schriftlich als auch mündlich
geschehen. Bei gravierenden Mängeln sollte
der Mieter aus Beweiszwecken die Meldung
allerdings schriftlich erstatten, schliesslich stehen doch Mängelrechte und eine allfällige
Schadenersatzpflicht auf dem Spiel.
An Fristen ist der Mieter keine gebunden. Er
sollte jedoch die Anzeige rechtzeitig erstatten,
damit ein wachsender Schaden vermieden
werden kann. |
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Folgen und Wirkungen der Meldung und
ihrer Unterlassung
Unterlässt der Mieter bei der Übergabe
der Sache oder unmittelbar danach die
Anzeige von Mängeln, so kann daraus
geschlossen werden, dass die Sache mängelfrei
übergeben worden ist. Unterlässt der
Mieter die Meldung oder erstattet sie zu
spät, so wird er gegenüber dem Vermieter
unter Umständen schadenersatzpflichtig
für den Schaden, der diesem aus der Unterlassung
oder Verspätung der Anzeige entstanden
ist. Stellt die Unterlassung der
Anzeige eine Sorgfaltspflichtverletzung dar,
so kann diese allenfalls Anlass für eine ausserordentliche
Kündigung nach Art. 257f
Abs. 3 oder 4 OR bilden und den Vermieter
zur Auflösung des Mietverhältnisses
berechtigen.
Auf der anderen Seite ist die Meldung
der Mängel für den Mieter Voraussetzung,
um gegenüber dem Vermieter die vom
Gesetz eingeräumten Rechte, wie fristlose
Kündigung (Art. 259b lit. b OR), Herabsetzung
des Mietzinses (Art. 259d OR) und
Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g
Abs. 1 OR), geltend zu machen. |
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