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Art. 712h Abs. 1 ZGB verlangt, dass
die Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten nach Massgabe
ihrer Wertquoten zu tragen haben. Der
Zweck dieser Verteilregelung ist darin zu
sehen, dass jedes Mitglied der Gemeinschaft
im Verhältnis zu seiner Beteiligung berechtigt
und verpflichtet werden soll. Der Grundsatz
der Kosten- und Lastenverteilung nach Massgabe
der Wertquoten erscheint in gewissen
Fällen jedoch unangebracht. Deshalb weicht
bereits das Gesetz in einigen Bestimmungen
von diesem Grundsatz ab. In Art 712 Abs. 3
ZGB wird in allgemeiner Form festgehalten,
dass, wenn bestimmte gemeinschaftliche
Teile einem Stockwerkeigentümer nicht
dienen, dies bei der Verteilung der gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten berücksichtigt
werden muss. Eine weitere Ausnahme vom
Grundsatz der Verteilung nach Wertquoten
sieht Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB vor,
wonach ein Stockwerkeigentümer, welcher
ausserordentlich teure Innenausstattungen in
seiner Stockwerkeinheit einfügt, den zusätzlichen
Prämienanteil der Gebäudeversicherung
zu tragen hat.
In Art. 712h Abs. 1 ZGB enthält dispositives
Recht, d.h. dass die Stockwerkeigentümer
von der Verteilung der gemeinschaftlichen
Kosten nach Massgabe der Wertquoten
abweichen können (durch Versammlungsbeschluss
mit einfachem oder qualifiziertem
Mehr). So können die Stockwerkeigentümer
andere Verteilkriterien auf die
gemeinschaftlichen Kosten und Lasten einführen.
So kann das Ausmass der Stockwerkeinheit
(Fläche oder Volumen) in bestimmten
Situationen durchaus ein taugliches Verteilkriterium
darstellen (Beispiel: Heizkosten,
sofern keine sep. Zähler installiert wurden).
Auch die Zweckbestimmung der Stockwerkeinheit
kann Einfluss auf die Verteilung der
gemeinschaftlichen Kosten und Lasten ausüben.
Dies gilt insbesondere für Zweckbestimmungen,
welche besondere Kosten verursachen
(z.B. Waschküche für das Wohnen,
Rolltreppe für kommerzielle Nutzungen).
Der effektive Verbrauch (bezüglich der
gemeinschaftlichen Teile) sollte nur als Verteilkriterium
dienen, sofern er ohne unverhältnismässigen
Aufwand berechnet werden
kann.
Die Lage der Stockwerkeinheit kann sich
auch auf die Verteilung der gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten auswirken. Das
klassische Beispiel stellt der Aufzug dar. Ein
Stockwerkeigentümer, welcher sich im Erdgeschoss
oder im ersten Stock befindet,
benutzt den Aufzug nicht in demselben Ausmass
wie ein Stockwerkeigentümer, der im
siebten Stock wohnt.
Die obige Aufzählung ist nicht als abschliessend
zu betrachten, so könnten als
weitere Kriterien auch der Verkehrswert
oder der Versicherungswert einer Stockwerkeinheit
herausgezogen werden. Dabei ist
aber zu beachten, dass solche Kriterien sehr
oft zu Auseinandersetzungen führen können,
wenn sie sich nicht objektiv und transparent
begründen lassen. Des Weiteren ist
zu beachten, dass ein ausgeklügeltes Verteilsystem
letztlich auch unverhältnismässige
Verwaltungskosten auslösen kann, welche
die Stockwerkeigentümer mehr belasten als
ein wenig perfektioniertes System. |
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