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Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter
bei Zahlungsrückstand des Mieters diesem
mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines
jeden Monats kündigen, wenn er ihm vorgängig
unter Kündigungsandrohung eine Zahlungsfrist
von mindestens 30 Tagen angesetzt
hat und der Mieter diese Frist ungenutzt hat
verstreichen lassen. Damit eine Kündigung im
Sinne von Art. 257d OR wirksam ist, müssen
also die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt
sein: |
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| 1. |
Der Mieter muss mit der Bezahlung fälliger
Mietzinse bzw. Nebenkosten im Rückstand
sein. |
| 2. |
Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich
eine Zahlungsfrist von mindestens 30
Tagen ansetzen mit Androhung, dass das
Mietverhältnis bei unbenutztem Ablauf der
Frist gekündigt werde. |
| 3. |
Es ist erforderlich, dass der Mieter den
Rückstand nicht oder nur teilweise innert
der gesetzten Frist bezahlt. |
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In einer von der Schlichtungsbehörde
Zürich zu entscheidenden Streitigkeit war konkret
zu prüfen, ob die vom Mieter ohne
Bezeichnung erfolgten Zahlungen zur Tilgung
des abgemahnten Ausstandes oder zur Zahlung
fälliger bzw. noch nicht fälliger Mietzinse
anzurechnen seien.
Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Schuldner
bei mehreren Schulden an denselben Gläubiger
bei der Bezahlung erklären kann, welche
Schuld er tilgen will (Art. 86 Abs. 1 OR). Fehlt
es an einer solchen Erklärung, so wird die Zahlung
auf die vom Gläubiger in einer Quittung
bezeichnenden Schuld angerechnet, vorausgesetzt,
der Schuldner erhebt nicht sofort
Widerspruch (Art. 86 Abs. 2 OR). Fehlen
sowohl eine Erklärung des Schuldners als auch
eine Bezeichnung auf der Quittung des Gläubigers,
so ist die Zahlung gemäss Art. 87 Abs.
1 OR bei mehreren Schulden auf die zuerst
betriebene, bzw. auf die zuerst verfallene
Schuld anzurechnen.
Folgendes Beispiel soll vorangegangene
Ausführungen verdeutlichen:
Am 15. März 2006 stellte der Vermieter
fest, dass der Mieter X den Mietzins März 2006 für das Objekt Y nicht bezahlt hatte
(Mietzins Fr. 2000.–) und mahnte ihn deswegen
umgehend nach Art. 257d OR ab. Der
Mietzins April 2006 blieb der Mieter X ebenfalls
schuldig, weshalb der Vermieter den
Mietzins April 2006 am 4. April 2006 erneut
nach Art. 257d OR abmahnte.
Am 10. April zahlt der Mieter X den Betrag
von Fr. 2000.–. Weil danach keine weiteren
Zahlungen mehr eingingen, kündigte der Vermieter
das Mietverhältnis am 25. April 2006
androhungsgemäss (gemäss 1. Mahnschreiben
vom 15. März 2006) per Ende Mai 2006.
Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt,
dass weder eine Erklärung des Mieters X vorlag,
welche Schuld er mit der Zahlung vom
10. April 2006 tilgen wollte, noch eine Quittung
durch den Vermieter ausgestellt wurde.
Weil es vorliegend zum einen an der Erklärung
des Mieters, zum anderen an einer vom Gläubiger
(Vermieter) in einer Quittung bezeichneten
Schuld fehlte, kommt Art. 87 Abs. 1 OR
zur Anwendung, wonach die vom Mieter am
10. April 2006 erfolgte Zahlung der zuerst verfallenen
Schuld (Mietzins März 2006) anzurechnen
ist.
Entsprechend wurde mit der Zahlung vom
10. April 2006 der Mietzins März 2006
bezahlt, mithin innert der 30-tägigen Zahlungsfrist
gemäss 1. Mahnschreiben vom
15. März 2006. Eine Kündigung für den
ausstehenden Mietzins April 2006 wäre im
Übrigen am 25. April 2006 noch nicht möglich
gewesen, da die 30-tägige Zahlungsfrist
(Mahnschreiben vom 4. April 2006) noch
nicht abgelaufen ist.
Die Kündigung wird diesfalls als unwirksam
zu betrachten sein. |
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