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Will der Vermieter seine Liegenschaft sanieren, d.h. neue
Fenster einbauen, das Badezimmer renovieren, neue Bodenbeläge
verlegen usw., stellt sich die Frage, ob der Mieter ein solches Vorhaben
verhindern kann. Kann er beispielsweise dem Vermieter den
Zutritt zur Wohnung verwehren? Unter welchen Bedingungen ist es
möglich, gegen den Willen des Mieters, bauliche Massnahmen durchzusetzen? |
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Gemäss Art. 260 OR hat der Mieter
Änderungen oder Erneuerungen am Mietobjekt
zu dulden, sofern sie für ihn zumutbar
sind und das Mietverhältnis nicht
gekündigt ist. In der Regel stellt die Bedingung
des nicht gekündigten Mietverhältnisses
nicht das Problem dar, schon eher aber
die Beurteilung, ob die geplanten Arbeiten
für den Mieter zumutbar sind. Da der
Gesetzgeber nirgends die Zumutbarkeit von
Erneuerungsarbeiten definiert, wird es
grundsätzlich der Rechtsprechung überlassen,
wie in der entsprechenden Situation zu
entscheiden ist. Der Richter ist somit frei,
alle Elemente in Betracht zu ziehen, die ihm
für die Bewertung der Zumutbarkeit nützlich
erscheinen.
Zur Feststellung, ob die entsprechenden
Arbeiten im konkreten Fall dem Mieter
zuzumuten sind, muss die Angelegenheit
objektiv betrachtet werden. Dabei wird
weder auf die subjektiven Empfindungen
des Mieters noch diejenigen des Vermieters
abgestellt, sondern es kommt einzig darauf
an, was ein vernünftiger und korrekter
Mensch unter den gegebenen Umständen
als zumutbar erachtet bzw. ob die geplanten
Arbeiten dem Mieter unter Berücksichtigung
sämtlicher Umstände des konkreten
Vertragsverhältnisses zugemutet werden
können. In der Praxis sind im Laufe der Zeit
sehr viele Kriterien entstanden, die für die
Abwägung der Interessen zwischen Vermieter
und Mieter massgebend sein können, wovon nachfolgend einige Beispiele aufgeführt
werden: |
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Dauer und Umfang der Arbeiten können
die Zumutbarkeit für den Mieter beeinflussen. |
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Die Nützlichkeit des Umbaus kann die
Zumutbarkeit der Erneuerungsarbeiten
beeinträchtigen. Demnach sind überflüssige
Umbauarbeiten für den Mieter
unzumutbar. |
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Auch kann die Dauer des Mietverhältnisses
Einfluss auf die Zumutbarkeit haben,
sodass der Mieter bei einem langjährigen
Mietverhältnis umfassende Arbeiten eher
dulden muss. |
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Die Dringlichkeit der Unterhaltsarbeiten,
welche zusammen mit den Erneuerungsarbeiten
durchgeführt werden sollen,
kann massgebend sein, d.h., je grösser
der Anteil der notwendigen Unterhaltsarbeiten
ist, umso eher ist der gesamte
Umbau für den Mieter zumutbar. |
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usw. |
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Eine vorgängig ausführliche Information
über die geplanten Umbauarbeiten durch
den Vermieter kann unter Umständen viele
Unklarheiten beseitigen. Sollte der Mieter
trotzdem ein derartiges Renovationsvorhaben
anfechten, hat der Vermieter bei einem
allfälligen Rechtsstreit den Beweis zu erbringen,
dass der Umbau für den Mieter zumutbar
ist. |
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