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Mängel und Schäden bei Bauprojekten sind für die Beteiligten häufig
mit grossem Ärger verbunden. Deshalb ist es ratsam, dass sowohl die
Käufer respektive Bauherren wie auch die Verkäufer respektive Unternehmer
alles daran setzen, solche Mängel insbesondere durch sorgfältige
Planung und Ausführung zu vermeiden. Dies geschieht leider nicht
immer. Vorliegend soll darum aufgezeigt werden, wie ein Käufer/Bauherr
vorzugehen hat, wenn beim von ihm bestellten Werk Mängel auftreten,
die nicht dem Vertrag mit dem Verkäufer/Unternehmer entsprechen. |
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Was ist aber nun ein Mangel und wie hat
der Bauherr vorzugehen, wenn er einen solchen
entdeckt? Ein Mangel ist eine Abweichung
vom vertraglich Versprochenen, eine
unvorhergesehene Abweichung vom Ist-
Zustand zum Soll-Zustand. Die SIA-Norm
118, welche den meisten Werkverträgen
zwischen Besteller und Unternehmer zu
Grunde liegt, verlangt von einem Werk die
Tauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten
oder ortsüblichen Gebrauch. Demnach
läge ein Mangel vor, wenn das Werk
eine zugesicherte oder sonstwie vereinbarte
Eigenschaft nicht aufweist, welche der Bauherr
in guten Treuen erwarten durfte.
Stellt der Bauherr nun nach der Abnahme
einen Mangel am Werk fest, der nicht
schon offensichtlich bei der Abnahme feststellbar
war – denn für solche Mängel verwirken
die Mängelrechte mit der Abnahme
und können gegenüber dem Unternehmer
nicht mehr geltend gemacht werden –, so
muss er den Mangel dem Unternehmer
anzeigen. Gemäss der werkvertraglichen
Regelung im Obligationenrecht (Art. 371
OR) muss der Unternehmer für ein unbewegliches
Werk während fünf Jahren
Gewährleistung bieten. Die gesetzliche
Garantiefrist beträgt somit fünf Jahre. Werden
Mängel festgestellt, müssen diese
sofort nach dem Entdecken (innert weniger
Tage, nicht Wochen!) dem Unternehmer
angezeigt werden, damit dieser sie beheben
kann. Anders ist die Regelung, wenn dem
Werkvertrag die SIA-Norm 118 zu Grunde
gelegt ist. In diesem Fall findet eine Abweichung
der obligationenrechtlichen Regelung
zu Gunsten des Bauherrn statt. Insbesondere
die Regelung in Art. 172, nach der
dem Bauherrn eine Garantiefrist von zwei
Jahren für verdeckte Mängel eingeräumt
wird, ist für den Bauherrn vorteilhaft. Die
Garantiefrist beginnt dabei mit der Abnahme
des Werkes oder einzelner Werkteile
durch den Bauherrn zu laufen. Vor Ablauf
dieser zwei Jahre können aufgetretene
Mängel jederzeit gerügt werden, ohne dass
der Bauherr dabei an die gesetzliche Regelung
von Art. 371 OR gebunden ist, solche
sofort ab Entdeckung zu rügen. Nach
Ablauf der zweijährigen Garantiefrist nach
der besagten SIA-Norm gilt selbstverständlich
weiterhin die gesetzliche Regelung,
wonach die Garantiefrist fünf Jahre beträgt.
Dies bedeutet für den Bauherrn, dass er
Mängel, die nach Ablauf der zweijährigen
Frist auftreten, weitere drei Jahre gegenüber
dem Unternehmer rügen kann. Dies hat aber sofort nach deren Entdeckung zu
geschehen. Wird ein Mangel festgestellt, so
hat der Bauherr gegenüber dem zuständigen
Unternehmer (Vertragspartner) die Mängelrüge
anzubringen. Dies geschieht am besten
schriftlich mit einem eingeschriebenen Brief
(zu Beweiszwecken) oder in einem unterzeichneten
und gegengezeichneten Protokoll
mit dem Unternehmer, in welchem die
Mängel festgehalten werden. Dabei muss
die Mängelrüge minimale Elemente enthalten,
damit sie wirksam ist, ansonsten wirkt
sie allenfalls nur beschränkt oder gar nicht.
Zu beachten ist jedenfalls, dass der Mangel
genau beschrieben ist, dass festgestellt wird,
das Werk sei nicht vertragskonform und dass
man den Unternehmer dafür haftbar mache.
Des Weiteren sollte dem Unternehmer eine
Frist zur Behebung des Mangels angesetzt
werden.
Aufgrund von Art. 174 Abs. 3 SIA 118
muss der Bauherr einen Mangel nur behaupten
und feststellen und in Umkehr der üblichen
Beweislastregelung nach Art. 8 ZGB
nicht auch beweisen. Die Beweislast, dass
das Werk nicht mangelhaft ist, obliegt dem
Unternehmer. Dies bedeutet für den Bauherrn
eine wesentliche Verbesserung seiner
Rechtsposition, da es ihm in vielen Fällen
ansonsten (ohne grosse Kostenfolge) schwer
fallen würde, zu beweisen, ob ein Mangel
besteht, und falls ja, welcher Unternehmer
für den Mangel verantwortlich ist. Wichtig
zu erwähnen ist, dass die eben genannte
Bestimmung nur dann zur Geltung kommt,
wenn der Werkvertrag unter Einschluss der
SIA-Norm 118 abgeschlossen wurde und
auch nur dann während der ersten zwei
Jahre. Nach deren Ablauf gilt wieder die
gesetzliche Regelung, wonach der Bestand
des Mangels durch den Bauherrn zu beweisen
ist, was wie erwähnt in vielen Fällen für
den Bauherrn nicht einfach sein dürfte. |
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