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Nach Art. 264 OR ist ein Mieter,
welcher das Mietobjekt zurückgibt, ohne
Kündigungsfrist und -termin einzuhalten,
von seiner Verpflichtungen gegenüber dem
Vermieter nur befreit, wenn er einen für
den Vermieter zumutbaren neuen Mieter
vorschlägt.
Das Kriterium der Zumutbarkeit bemisst
sich dabei nach objektiven Gesichtspunkten.
Insbesondere können an den neuen
Mieter keine höheren Anforderungen als an
den Ausziehenden gestellt werden. Ganz
allgemein kann festgehalten werden, dass
der Vermieter durch den Mieterwechsel
nicht schlechter gestellt werden darf.
Der Ersatzmieter muss daher vor allem
zahlungsfähig sein. Massgebend ist dessen
Zahlungsfähigkeit im Zeitpunkt der Benennung
als Ersatzmieter. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung ist unter der
Zumutbarkeit des Ersatzmieters auch dessen
Pünktlichkeit bei der Mietzinszahlung
zu verstehen. Im konkreten Fall hat das
Bundesgericht die Ablehnung des Ersatzmieters
durch den Vermieter gutgeheissen,
weil der Ersatzmieter gegenüber seinem
bisherigen Vermieter zu unpünktlicher
Mietzinszahlung geneigt hatte. Bei der
Frage der Zumutbarkeit eines Ersatzmieters
können auch andere Kriterien massgebend
sein, wie etwa die bestehende Mieterzusammensetzung,
die persönlichen Verhältnisse
der Mitmieter etc.
Zur Überprüfung wie zur Auswahl des
Ersatzmieters muss dem Vermieter sodann
eine angemessene Zeit eingeräumt werden.
Diese Frist beträgt ca. 20 bis 30 Tage,
wobei diese Frist nicht als starre Regel
betrachtet werden darf. Vielmehr ist auf die
konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen;
insbesondere ist zu unterscheiden,
ob der Vermieter eine professionelle Verwaltung
oder eine Privatperson ist, die für
nötige Abklärungen allenfalls mehr Zeit
benötigt.
Neben der Zahlungsfähigkeit des Ersatzmieters
verlangt der Gesetzgeber, dass der
Nachfolgemieter bereit sein muss, den
Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Insbesondere ist unter
dem Begriff der «gleichen Bedingungen» zu
verstehen, dass der vorgeschlagene Ersatzmieter
grundsätzlich denselben Mietzins zu
zahlen hat. Verlangt der Vermieter hingegen
einen höheren Mietzins oder sonstwie
gegenüber dem ausziehenden Mieter nachteilige
Bedingungen, so verwirkt er seine
Ansprüche, wenn der Ersatzmieter deswegen
den Mietvertrag nicht akzeptiert.
Der Vermieter ist andererseits jedoch
nicht gehalten, die Wohnung zu einem tieferen
Mietzins zu vermieten. Dabei genügt
es nach bundesgerichtlichen Rechtsprechung
auch nicht, wenn sich der bisherige
Mieter bereit erklärt, die Mietzinsdifferenz
zu bezahlen.
Wenn trotz entsprechenden Bemühungen
des vorzeitig ausziehenden Mieters und
des Vermieters (im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht
gemäss Art. 264 Abs. 3
OR) kein Ersatzmieter gefunden werden
kann, so muss der Mieter den Mietzins bis
zur nächstmöglichen Beendigung des Vertrages
bezahlen. |
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