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In einer Mietrechtsstreitigkeit wurde
die Klägerin vor der Schlichtungsbehörde
und dem Mietgericht durch die Verwalterin
mit den nötigen Vollmachten vertreten. Im
Berufungsverfahren vor dem Obergericht
des Kantons Zürich war die Legitimation zur
Vertretung durch die Verwalterin zu prüfen.
Mit Beschluss vom 4. November 2004
hielt das Obergericht des Kantons Zürich
fest, der Vermieter könne in Anwendung
von §33 ZPO den Verwalter der Liegenschaft
allein zur Verhandlung vor dem
Mietgericht abordnen. In Verhandlungen
vor Mietgericht sei mithin die Vertretung
zulässig und ein berufsmässiger Vertreter
bedürfe keines Anwaltspatentes. Ansonsten
steht das Recht zur berufsmässigen Vertretung
der Parteien im Zivilprozess vor den
zürcherischen Gerichten grundsätzlich nur
«handlungsfähigen, ehrenhaften und
zutrauenswürdigen Personen» zu, denen
das Obergericht das Fähigkeitszeugnis
erteilt hat. Davon ausgenommen sind das
summarische Verfahren sowie die Verfahren
betreffend Anfechtung der Kündigung
und Erstreckung von Miet- und Pachtverhältnissen
(§1 Abs. 1 AnwG). In solchen
Fällen wäre demzufolge die Vertretung
durch eine Liegenschaftsverwalterin zulässig.
Festzuhalten ist allerdings, dass dazu
der Verwaltungsvertrag nicht genügt, vielmehr
ist eine Prozessvollmacht i. S. von
§ 34 Abs. 1 ZPO erforderlich.
Da es im zu beurteilenden Fall jedoch
um eine Schadenersatzforderung aus einem
vorzeitig aufgelösten Mietverhältnis ging
und mithin keine der vorgenannten Ausnahmen
vorlag, wurde die Legitimation der
Liegenschaftsverwalterin verneint. Im Berufungsverfahren
liess das Obergericht deshalb
die Verwalterin nicht als Vertreterin der
Vermieterin zu. |
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