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Im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung kommt es
bei Abstimmungen über bauliche Massnahmen immer wieder zu Diskussionen,
um welche Art es sich bei der entsprechenden Massnahme
handelt und welches das korrekte Abstimmungsquorum ist. |
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Notwendig
Notwendige bauliche Massnahmen werden
nach Art. 647c ZGB definiert als Unterhalts-,
Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten,
welche für die Erhaltung des Wertes
und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig
sind. Als zur Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit
notwendig gelten dabei nur jene Handlungen,
welche dafür sorgen, dass die Sache
zu ihrem normalen Gebrauch geeignet bleibt,
nicht aber solche, die einer Verminderung des
Ertrages vorbeugen sollen. Ebenfalls nicht
notwendig sind Massnahmen zur zeitgemässen
Einrichtung eines Betriebes, sofern ohne
die entsprechende Massnahme nicht die Produktionsfähigkeit
schwer leiden würde.
Negativ ausgedrückt bedeutet dies, dass in
erster Linie jene baulichen Massnahmen notwendig
sind, welche zur Vermeidung der Zerstörung,
des Verfalles oder der Verschlechterung
der Sache getroffen werden.
Demnach gelten als notwendige bauliche
Massnahmen alle Handlungen, die die weitere
Funktionsfähigkeit der gemeinschaftlichen
Anlagen und Einrichtungen garantieren.
Dazu sind auch Sanierungen zu zählen, die
aufgrund öffentlicher Auflagen durchgeführt
werden müssen.
Sofern nicht anders geregelt, genügt bei
notwendigen baulichen Massnahmen zur
Beschlussfassung die einfache Mehrheit der
Stockwerkeigentümer. Streng nach dem
Gesetzeswortlaut wird die Mehrheit aller
Eigentümer verlangt, doch wird allgemein die
Mehrheit der anwesenden oder vertretenen
Eigentümer als genügend erachtet. |
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Nützlich
Nützlich sind gemäss Art. 647d ZGB jene
baulichen Massnahmen, welche – ohne notwendig
zu sein – zum Vorteil der Sache, insbesondere
zur Steigerung ihres Wertes und
Ertrages oder zur Verbesserung ihrer
Gebrauchsfähigkeit, getroffen werden. Zwar
können auch notwendige Massnahmen eine
Wert- oder Ertragssteigerung oder eine Verbesserung
der Gebrauchsfähigkeit der Sache
bewirken; im Gegensatz zu ihnen könnten die
nützlichen Massnahmen aber – ohne Not –
auch unterbleiben. Zur Beschlussfassung
bedürfen grundsätzlich nützliche Massnahmen
einer qualifizierten Mehrheit der Stockwerkeigentümerversammlung.
Das heisst,
neben der Zustimmung der Mehrheit der
anwesenden oder vertretenen Eigentümer
wird zugleich die Mehrheit der Wertquoten
verlangt. Da es sich hier auch um die gesetzlichen
Minimalvorschriften handelt, sind
abgeänderte Regelungen im konkreten Verwaltungsreglement
vorbehalten. |
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Luxuriös
Nach Art. 647e gelten bauliche Massnahmen
als luxuriös, wenn sie lediglich der
Verschönerung der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen. Solche Massnahmen haben in der Regel nicht den Zweck, damit eine objektive Wertsteigerung der Liegenschaft zu erzielen, sondern können das subjektive Wertgefühl jedes einzelnen Stockwerkeigentümers steigern. Da die
Kosten für luxuriöse bauliche Massnahmen oft unverhältnismässig sind, sollen sie keinem Stockwerkeigentümer gegen seinen Willen aufgezwungen werden können. Deshalb wird in der Regel für die Beschlussfassung die Zustimmung sämtlicher – nicht nur der anwesenden – Stockwerkeigentümer vorausgesetzt. |
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