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In der Praxis sind einzelne Stockwerkeigentümer immer
wieder erstaunt, wenn sie erfahren, dass sie in ihrem Garten keine
baulichen Massnahmen vornehmen dürfen, ohne vorab dafür die
Zustimmung der einzelnen Stockwerkeigentümer erhalten zu haben.
Für das Anlegen eines Biotops, das Anpflanzen oder Beseitigen
von Blumenstöcken, Sträuchern oder Bäumen bedarf es nämlich der
Zustimmung aller Stockwerkeigentümer, vorbehaltlich anderer
reglementarischer Vorschriften. |
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Begriff und Anwendungsbereich
Das ausschliessliche Nutzungsrecht des
Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen
Teilen unterscheidet sich vom Sonderrecht
des Stockwerkeigentümers. Es hat
sich gezeigt, dass im Stockwerkeigentum
ein weit verbreitetes Bedürfnis daran
besteht, gewisse gemeinschaftliche Teile,
die nicht zum Sonderrecht gehören können,
dennoch einem einzelnen Stockwerkeigentümer
zur ausschliesslichen Benutzung
zu überlassen. Gebräuchliche Beispiele
dafür sind Autoabstellplätze,
Dachterrassen, Gartensitzplätze oder Zivilschutzräume.
Ausschliessliche Nutzungsrechte beinhalten
den Verzicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft
auf die Nutzung
eines gemeinschaftlichen Gebäude- oder
Grundstückteiles zugunsten der exklusiven
Nutzungsberechtigung eines einzelnen
Stockwerkeigentümers. Sie werden durch
das Verwaltungs- und Nutzungsreglement
der Stockwerkeigentümergemeinschaft
begründet. Der Inhalt der ausschliesslichen
Nutzungsrechte sowie die
damit verbundenen Rechte und Pflichten
ergeben sich ebenfalls in erster Linie aus
dem Reglement. Gleiches gilt für die
Möglichkeit der Übertragung, Änderung
oder Aufhebung der ausschliesslichen
Nutzungsrechte. |
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Zuteilung und Begründung
Die reglementarische Zuteilung der
Nutzungsrechte kann entweder einem
bestimmten Stockwerkeigentümer individuell
oder, im häufigeren Fall, mit einer
bestimmten Stockwerkeigentumseinheit
untrennbar verbunden werden. Die ausschliesslichen
Nutzungsrechte werden in
der Regel bereits bei der Begründung des
Stockwerkeigentums durch entsprechende
Abfassung eines Reglements festgelegt
und den Berechtigten zugeteilt. Durch eine
entsprechende Änderung des Reglements
können solche Nutzungsrechte aber auch
später begründet werden. |
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Umfang der Rechte
Der Umfang der ausschliesslichen Nutzungsrechte
muss aus der Funktion der
eingeräumten Berechtigung ermittelt
werden, sofern das Reglement keine Umschreibung enthält. Der Inhaber darf
den ihm überlassenen gemeinschaftlichen
Teil nur im Rahmen des dafür vorgesehenen
Zwecks gebrauchen. Unzulässig sind
sodann jegliche Eingriffe in die Substanz
oder Funktionalität der zur Nutzung überlassenen
gemeinschaftlichen Gebäuderesp.
Grundstücksteile sowie alle Massnahmen,
welche eine Veränderung der äusseren
Erscheinung der Gesamtüberbauung
zur Folge haben. Da sich das ausschliessliche
Nutzungsrecht auf einen gemeinschaftlichen
Teil bezieht, bedarf der nutzungsberechtigte
Stockwerkeigentümer
zur Vornahme gestalterischer Massnahmen
oder zu dem Anbringen von Einrichtungen
immer der vorgängigen ausdrücklichen
Zustimmung durch die Gemeinschaft. |
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Unterhaltspflicht
Soweit das Reglement keine anders lautenden
Bestimmungen enthält, muss der
Stockwerkeigentümer bezüglich der
Unterhaltspflicht am exklusiven Nutzungsrecht
für den regelmässigen Unterhalt des
ihm überlassenen gemeinschaftlichen Teils
selber aufkommen. Dies steht im Gegensatz
zum Unterhalt und zur Erneuerung
der gemeinschaftlichen Gebäudesubstanz,
welche Aufgabe der Gemeinschaft ist. Der
Inhaber des ausschliesslichen Nutzungsrechts
hat gegenüber der Gemeinschaft
lediglich Anspruch auf Durchführung derjenigen
Massnahmen, welche zur Erhaltung
der gemeinschaftlichen Sache notwendig
sind. Zur Durchsetzung dieses
Anspruchs kann er nötigenfalls an den
Richter gelangen. |
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