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Unter dem Tatbestand der Ersatzbeschaffung
versteht man im Recht der Grundstückgewinnsteuer
die Veräusserung einer dauernd
und ausschliesslich selbst genutzten
Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder
Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb oder zum
Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft
verwendet wird (§ 216 Abs. 2 lit. i Steuergesetz
ZH, Art. 12 Abs. 3 lit. e Bundesgesetz
über die Harmonisierung der Steuern der
Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz,
StHG]).
Nach dem bis Ende 1998 gültigen kantonalen
Steuergesetz wurde im Falle einer
Ersatzbeschaffung eine Steuerermässigung
(«Rabatt») gewährt, welche unter gewissen
Umständen nacherhoben werden konnte
(§ 170bis aStG). Unter neuem Recht gilt
demgegenüber das Konzept des Steueraufschubs;
aufgeschoben ist nicht aufgehoben.
Was gilt nun, wenn jemand, der unter
altem Recht seine Wohnliegenschaft veräussert
und eine Ermässigung erhalten hat, eine
weitere Ersatzbeschaffung tätigt? Wird die
gewährte Ermässigung nacherhoben, kommt
es zum nunmehr (auch im Bundesrecht) vorgesehenen
Aufschub oder entfällt die Nacherhebung
ersatzlos?
In einem rechtskräftigen Entscheid vom
16. Februar 2006 beurteilte die Steuerkommission
III diese Fragen dahingehend, dass
die Ermässigung in einem solchen Fall nacherhoben
werden könne. Vorliegend erfolgte
die erste Handänderung, welche eine Ermässigung
nach altem Recht begründete, rund
acht Jahre früher. Nach Meinung der Rekurskommission
ist hier § 170bis Abs. 2 aStG
anzuwenden, wonach die Ermässigung dann
nachträglich aufzuheben ist, wenn die Ersatzliegenschaft
innert zehn Jahren nach der
Handänderung wieder veräussert bzw. nicht
mehr selbst oder von Erben bewohnt wird.
Fazit: Wer noch unter altem Recht in den
Genuss einer Ermässigung infolge Ersatzbeschaffung
gekommen ist, sollte mit einer
Weiterveräusserung falls möglich zuwarten,
bis zehn Jahre vorbei sind. Konkret in Frage
kommen heute noch entsprechende Veräusserungen
von 1996 bis Ende 1998. Damit ist
zwar nicht gesagt, dass danach mit keinen
grundsteuerlichen Konsequenzen zu rechnen
ist, aber die Nacherhebung altrechtlicher
Ermässigungen gehört ab dem 1. Januar
2009 endgültig der Vergangenheit an. |
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