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Mietzinserhöhung nach Beendigung
des Hauswartungsvertrages
* Christoph Felder |
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In einem neueren Entscheid hatte sich das Bundesgericht
mit der Frage auseinander zu setzen, wie es sich in Bezug auf den
Mietvertrag und einer Mietzinserhöhung verhält, wenn die
Parteien einen Hauswartungsvertrag mit Überlassung einer Dienstwohnung
abgeschlossen haben und der Arbeitnehmer aus
gesundheitlichen Gründen in einem späteren Zeitpunkt nicht mehr in
der Lage ist, der Arbeitstätigkeit nachzugehen, trotzdem aber
in der Dienstwohnung verbleibt. |
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Dem Bundesgericht lag folgender Sachverhalt
zu Grunde: Das Ehepaar W. war
seit dem 1. November 1976 für mehrere
Liegenschaften im Kanton Genf als
Hauswart angestellt. Gemäss Vertrag
hatte es Anspruch auf eine 4-Zimmer-
Wohnung als Dienstwohnung. Nachdem
Frau W. aus gesundheitlichen Gründen zu
100% arbeitsunfähig geworden war,
wurde der Arbeitsvertrag mit Herrn W. ab
1. November 1992 alleine weitergeführt.
Am 1. November 2001 betrug der durch
das Ehepaar W. zu bezahlende Mietzins
monatlich CHF 906.–. Im Verlaufe des Jahres
2001 teilte schliesslich Herr W. der Vermieterin
mit, dass es ab dem 1. November
2001 zu 100% arbeitsunfähig geschrieben
sei. Daraufhin erstellte die Vermieterin
einen Mietvertrag für die bis anhin vom
Ehepaar W. bewohnte Wohnung, welcher
ab dem 1. November 2001 gelten sollte.
Gleichzeitig mit dem Mietvertrag erhöhte
die Vermieterin den Mietzins mittels eines
amtlichen Formulars vom 8. August 2001
ab dem 1. November auf CHF 1300.– pro
Monat zuzüglich Nebenkosten. Die Mieter
gelangten spätestens am 5. September in
Besitz des Mietvertrages und des amtlichen
Formulars, woraufhin sie sich am 24.
Oktober 2001 an die Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht wandten und eine
Herabsetzung des Anfangsmietzinses verlangten.
Nachdem vor Schlichtungsbehörde
keine Einigung erzielt werden konnte,
setzte das Mietgericht den Anfangsmietzins
aufgrund einer Ertragsrechnung auf
monatlich CHF 464.– herab. Gegen diesen
Entscheid appellierte die Vermieterin, worauf
die obere Instanz den erstinstanzlichen
Entscheid zu Gunsten der Vermieterin
aufhob und den monatlichen Mietzins auf
CHF 1300.– zuzüglich Nebenkosten festsetzte.
Das Bundesgericht bestätigte diesen
Entscheid. Dabei führte es in den Erwägungen
aus, dass zwischen den Parteien
ab 1976 ein Hauswartvertrag bestand.
Dabei handelt es sich um einen gemischten
Vertrag, welcher mietvertragliche und
arbeitsvertragliche Elemente enthält. Für
die Hauswartleistungen untersteht ein solcher
Vertrag dem Arbeitsvertragsrecht und
für die Überlassung der Wohnung dem
Mietrecht. Nur bei der Kündigung kommen die Regeln desjenigen Vertrages zur
Anwendung, der den überwiegenden Teil
der Leistungen ausmacht. Mit anderen
Worten schlossen die Parteien somit in
Bezug auf die Hauswartwohnung einen
Mietvertrag ab. Daher fochten die Mieter
nicht, wie sie geltend machten, einen
Anfangsmietzins, sondern eine Mietzinserhöhung
an. Die Klage der Mieter erwies
sich somit in diesem Punkt als unbegründet
und ist abzuweisen.
Das Bundesgericht führte weiter aus,
ein Mieter könne nach Art. 270b OR eine
Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem
sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der
Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im
Sinne von Art. 269 und 269a OR anfechten.
Dabei handelt es sich nach heutiger
Lehre um eine Verwirkungsfrist, deren Einhaltung
von Amtes wegen zu überprüfen
ist. Vorliegend ist die Mietzinserhöhung
den Mietern spätestens am 5. September
zugegangen. Die Anfechtung vom 24.
Oktober, d.h. 49 Tage später, erfolgte
daher offensichtlich verspätet, was die
Verwirkung des Anfechtungsrechts der
Mieter zur Folge hatte.
(Bundesgerichtsentscheid vom 12. August
2005 i. S. A.W u. B.W. c. Immobiliengesellschaft
F. [4C.160/2005]) |
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