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Das Optionsrecht des Mieters
bei Ablauf der Vertragsdauer
* Nicole Fernandez |
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Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer
kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne
verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden. |
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Ein Optionsrecht des Mieters sollte in
jedem Fall in einer entsprechenden Vertragsklausel
geregelt sein. Das Optionsrecht ist in
der Regel eine bestimmte Zeit vor Ablauf des
befristeten Vertrages bzw. vor Ablauf der Mindestvertragsdauer
auszuüben. Diese Frist sollte
in der Vertragsklausel geregelt sein. Fehlt
eine solche Frist, ist davon auszugehen, dass
der Mieter sein Optionsrecht bis am letzten
Tag der Mindestvertragsdauer ausüben kann.
Dies ist für den Vermieter wiederum unbefriedigend,
da er lange Zeit unsicher ist, ob das
Mietverhältnis weitergeführt werden kann
oder nicht. Falls der Vermieter das Vertragsverhältnis
auf den nächstmöglichen Termin kündigt
und der Mieter nicht sofort darauf reagiert,
indem er auf sein Optionsrecht aufmerksam
macht oder sichdas Optionsrecht für
später vorbehält, so ist vom Verzicht auf die
Option auszugehen.
Beim Optionsrecht ist zwischen echter und
unechter Option zu unterscheiden. Eine so
genannte echte Option setzt voraus, dass eine
Einigung über alle wesentlichen Elemente
(Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien
bereits stattgefunden hat. Die
Optionserklärung des Berechtigten bewirkt
somit die Fortsetzung des Mietverhältnisses
zum bisherigen oder bereits im Zeitpunkt der
Ausübung bekannten Vertragsinhalt.
Eine echte Optionsklausel kann demgemäss
wie folgt formuliert werden:
«Dieser Mietvertrag beginnt am 1. April
2003. Das Mietverhältnis wird für eine feste
Dauer von 5 Jahren abgeschlossen und endet
somit ohne weiteres am 31. März 2008. Der
Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein,
den Mietvertrag nach Ablauf dieser Vertragsdauer
für eine weitere Dauer von 5 Jahren,
d.h. bis zum 31. März 2013, zu verlängern.
Die Ausübung des Optionsrechtes ist dem
Vermieter bis spätestens 30. September 2007
mitzuteilen.»
Das Bundesgericht beurteilte kürzlich folgende
unechte Optionsklausel im Zusammenhang
mit einem Mietverhältnis:
«Der Mieterin wird hiermit auf den Ablauf
der festen Vertragsdauer am 30.9.2002 ein
Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages
um weitere 5 Jahre eingeräumt. Will die
Mieterin dieses Optionsrecht ausüben, so hat
sie die Vermieterin bis spätestens 1 Jahr vor
Ablauf der festen Vertragsdauer (also am
30.09.2001) schriftlich davon in Kenntnis zu
setzen. Wird das Optionsrecht rechtzeitig ausgeübt,
so ist die Vermieterin berechtigt, den
Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer
den dannzumal herrschenden orts- und quartierüblichen
Verhältnissen anzupassen. Wird
das Optionsrecht nicht ausgeübt und erfolgt
von keiner Seite eine Kündigung, verlängert
sich dieser Vertrag jeweils um 12 Monate.»
Eine unechte Option liegt vor, wenn bei
Ausübung des Optionsrechts der Mietzins
noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der
Empfänger nach der Optionserklärung den
Mietzins anpassen darf (wie in der vorerwähnten
Optionsklausel) oder wenn die Parteien hierüber verhandeln. Bei einer unechten Option
müssen sich demzufolge die Parteien über
die offenen Konditionen noch einigen und die
Fortdauer des Mietverhältnisses hängt somit
vom Willen beider Parteien ab.
Im Unterschied zur echten Option bewirkt
bei einer unechten Option die Optionserklärung
nicht sogleich die Fortsetzung des
Mietverhältnisses zum bisherigen oder bereits
im Zeitpunkt der Ausübung bekannten Vertragsinhalt.
Bei einer solchen Option wird dem
Verpflichteten einerseits die Möglichkeit eingeräumt,
einseitig neue Konditionen festzulegen
und dem Berechtigten zum Einverständnis
vorzulegen, oder der Verpflichtete wird andererseits
verpflichtet, mit dem Berechtigten Verhandlungen
über neue Konditionen ernsthaft
einzugehen. Die Fortdauer des Mietverhältnisses
hängt somit im Wesentlichen vom Willen
beider Parteien ab.
Bei einer unechten Option stellt sich somit
die Frage, wie das Mietverhältnis rechtlich zu
qualifizieren ist, falls der Berechtigte von seinem
Optionsrecht bezüglich Vertragsverlängerung
Gebrauch gemacht hat, die Parteien
aber im Nachhinein bezüglich Gestaltung des
Mietvertrages keine Einigung erlangen. Im
Beispiel der vorerwähnten unechten Optionsklausel
fehlt ein expliziter Hinweis, wonach bei
einer mangelnden Einigung über die neuen
Vertragsbestimmungen das Mietverhältnis als
unbefristet weitergeführt wird. Dies hat zur
Folge, dass das Mietverhältnis nicht vereinbarungsgemäss,
sondern gestützt auf Art. 266
Abs. 2 OR als unbe-fristetes Mietverhältnis
weitergeführt wird.
Im zu beurteilenden Fall kam das Bundesgericht
zum Schluss, zwischen den Parteien sei
mangels Einigung betreffend Mietzins keine
gültige Optionsausübung zustande gekommen,
welche das Mietverhältnis zwischen den
Parteien um weitere fünf Jahre verlängert
hätte. Die Bestimmung in der Optionsklausel
kam somit zum Tragen, wonach der Vertrag
zwölf Monate im Voraus auf Ende März und
Ende September kündbar ist.
Bezüglich Mietzinsanpassung kann beim
unbefristeten Mietverhältnis somit die Veränderung
des Landesindexes nur zu 40% überwälzt
werden (im Gegensatz zu einer Überwälzung
des Landesindexes zu 100% bei
einem fünfjährigen indexierten Mietvertrag).
Durch Verrechnung des in der Zwischenzeit
gesunkenen Hypothekarzinssatzes hatte der
Vermieter im vorliegenden Fall keinen Mietzinserhöhungsanspruch
mehr. |
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