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In den kommenden Wochen sind in vielen Miethaushalten die
Heizkostenabrechnungen fällig. Aufgrund der stark angestiegenen
Heizölpreise kann damit gerechnet werden, dass in den meisten
Fällen mit Nachzahlungen zu rechnen ist, weil die vereinbarten Akontozahlungen
die Forderungen des Vermieters nicht zu decken vermögen.
Was ist aus rechtlicher Sicht dazu zu sagen? |
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Ausscheidung der Heizungs- und
Warmwasserkosten
Das Mietrecht geht grundsätzlich
davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden
Nebenkosten durch den Mietzins
abgedeckt werden (Art. 257 OR). Nebenkosten
sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb
bedarf es zur Ausscheidung von nebst
dem Nettomietzins zu bezahlenden
Nebenkosten stets einer besonderen Vereinbarung
(Art. 257a Abs. 2 OR).
In aller Regel werden die Heizungs- und
Warmwasserkosten vertraglich als Nebenkosten
vereinbart, über die mindestens
einmal jährlich abgerechnet werden muss,
wobei der Mieter in den meisten Fällen
verpflichtet ist, monatliche Akontobeträge
zu leisten. Das Gesetz schreibt dem Vermieter
die Vereinbarung von Akontozahlungen
nicht vor; er könnte also – sofern
eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung
vorliegt – dem Mieter jeweils
einmal pro Jahr eine Abrechnung über die
Heizungs- und Warmwasserkosten zusenden,
ohne dass dieser je Anzahlungen
geleistet hätte. |
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Nachzahlungen sind zu begleichen
Sind die Heizungs- und Warmwasserkosten
als Nebenkosten vereinbart worden, über die abzurechnen ist, so ist der
Mieter verpflichtet, allfällige Nachzahlungen
zu leisten, genauso wie der Vermieter
verpflichtet wäre, allfällige Rückzahlungen
vorzunehmen, wenn die Akontozahlungen
die effektiven Kosten übertreffen – was
ja in der Vergangenheit häufig der Fall
war. Es spielt keine Rolle, ob und in welcher
Höhe Akontozahlungen vereinbart
wurden. Akontozahlungen werden häufig
deshalb vereinbart, damit der Vermieter
sein Inkassorisiko verringern kann und
der Mieter nicht mit hohen Nachzahlungsforderungen
konfrontiert wird. Der Vermieter
hat bei Vertragsabschluss weder
Kenntnis über die zukünftige Kostenentwicklung
der Heizöl- und Gaspreise, noch
weiss er, wie sich das Verbrauchsverhalten
der Mieter auf die tatsächlichen Kosten
auswirkt. Der Mieter kann die Nachzahlung
nicht mit dem Hinweis auf angeblich
vertraglich zu tief angesetzte Akontozahlungen
verweigern. Das Bundesgericht
hat ausdrücklich festgehalten, dass der
Mieter selbst dann Nachzahlungen zu leisten
hat, wenn die Akontozahlungen bei
Vertragsabschluss nicht kostendeckend
angesetzt worden sind. Denn der Mieter
kann nicht auf diese Kostendeckung vertrauen
und aus dem Begriff «Akontozahlungen
» lässt sich kein derartiges Verständnis
ableiten. |
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Akontozahlungen anpassen
Stellt der Vermieter fest, dass die vertraglich
vereinbarten Akontozahlungen an
die Heizungs- und Warmwasserkosten
nicht mehr kostendeckend sind, so ist
eine Anpassung der Beträge empfehlenswert.
Eine solche Anpassung liegt im
Interesse beider Parteien. Sie kann entweder
mit dem Mieter schriftlich als Zusatz
zum bestehenden Mietvertrag vereinbart
werden oder sie kann dem Mieter in
derselben Form und mit demselben Verfahren
wie eine Mietzinserhöhung als
einseitige Vertragsänderung mitgeteilt
werden. |
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Einsicht in Belege
Der Vermieter muss dem Mieter auf
dessen Verlangen hin Einsicht in die Belege
gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR). Das
Gesetz räumt mithin dem Mieter das
Recht ein, die Abrechnung des Vermieters
auf deren Richtigkeit hin zu überprüfen.
Insbesondere kann er sich vergewissern,
dass der Vermieter keine artfremden (vertraglich
nicht vereinbarten) Nebenkosten
(z.B. Allgemeinstrom des ganzen Hauses,
Gartenunterhalt etc.) bzw. keine Unterhalts-
und Reparaturkosten in die Heizungs-
und Warmwasserkostenabrechnung
einfliessen liess.
Das Einsichtsrecht des Mieters erlischt
erst, wenn die Nebenkostenforderung des
Vermieters verjährt ist. Eine zeitlich zwingende
Beschränkung des Einsichtsrechts
auf einen davor liegenden Zeitpunkt ist
unzulässig. |
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Im Streitfall: Schlichtungsbehörde
Das Bundesrecht schreibt zwingend
vor, dass bei mietrechtlichen Streitigkeiten
im Bereich der Wohn- und Geschäftsraummiete
in jedem Fall vorerst die
Schlichtungsbehörde anzurufen ist, bevor
allenfalls an den Richter gelangt werden
kann. Im Bereiche der Heizungs- und
Warmwasserkostenabrechnung versucht
die Schlichtungsbehörde im Rahmen ihrer
Schlichtungsfunktion einen Vergleich
zwischen den Parteien zu erzielen. Einen
Entscheid kann sie nicht fällen. Das Verfahren
ist für beide Parteien grundsätzlich
kostenlos. |
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