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Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer
kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne
verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu
unterscheiden. |
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Ein Optionsrecht des Mieters sollte in
jedem Fall in einer entsprechenden Vertragsklausel
geregelt sein. Das Optionsrecht ist in
der Regel eine bestimmte Zeit vor Ablauf des
befristeten Vertrages bzw. vor Ablauf der
Mindestvertragsdauer auszuüben. Diese Frist
sollte in der Vertragsklausel geregelt sein.
Fehlt eine solche Frist, ist davon auszugehen,
dass der Mieter sein Optionsrecht bis am letzten
Tag der Mindestvertragsdauer ausüben
kann. Dies ist für den Vermieter wiederum
unbefriedigend, da er lange Zeit unsicher ist,
ob das Mietverhältnis weitergeführt werden
kann oder nicht. Falls der Vermieter das Vertragsverhältnis
auf den nächstmöglichen Termin
kündigt und der Mieter nicht sofort darauf
reagiert, indem er auf sein Optionsrecht
aufmerksam macht oder sich das Optionsrecht
für später vorbehält, so ist vom Verzicht
auf die Option auszugehen.
Beim Optionsrecht ist zwischen echter und
unechter Option zu unterscheiden. Eine so
genannte echte Option setzt voraus, dass
eine Einigung über alle wesentlichen Elemente
(Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien
bereits stattgefunden hat. Die
Optionserklärung des Berechtigten bewirkt
somit die Fortsetzung des Mietverhältnisses
zum bisherigen oder bereits im Zeitpunkt der
Ausübung bekannten Vertragsinhalt.
Eine echte Optionsklausel kann demgemäss
wie folgt formuliert werden:
«Dieser Mietvertrag beginnt am 1. April
2003. Das Mietverhältnis wird für eine feste
Dauer von 5 Jahren abgeschlossen und endet
somit ohne weiteres am 31. März 2008. Der
Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein,
den Mietvertrag nach Ablauf dieser Vertragsdauer
für eine weitere Dauer von 5 Jahren,
d.h. bis zum 31. März 2013, zu verlängern. Die Ausübung des Optionsrechtes ist
dem Vermieter bis spätestens 30. September
2007 mitzuteilen.»
Das Bundesgericht beurteilte kürzlich folgende
unechte Optionsklausel im Zusammenhang
mit einem Mietverhältnis:
«Der Mieterin wird hiermit auf den Ablauf
der festen Vertragsdauer am 30.09.2002 ein
Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages
um weitere 5 Jahre eingeräumt. Will
die Mieterin dieses Optionsrecht ausüben, so
hat sie die Vermieterin bis spätestens 1 Jahr
vor Ablauf der festen Vertragsdauer (also am
30.09.2001) schriftlich davon in Kenntnis zu
setzen. Wird das Optionsrecht rechtzeitig
ausgeübt, so ist die Vermieterin berechtigt,
den Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer
den dannzumal herrschenden orts- und
quartierüblichen Verhältnissen anzupassen.
Wird das Optionsrecht nicht ausgeübt
und erfolgt von keiner Seite eine Kündigung,
verlängert sich dieser Vertrag jeweils um
12 Monate.»
Eine unechte Option liegt vor, wenn bei
Ausübung des Optionsrechts der Mietzins
noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn
der Empfänger nach der Optionserklärung
den Mietzins anpassen darf (wie in der vorerwähnten
Optionsklausel) oder wenn die Parteien
hierüber verhandeln. Bei einer unechten
Option müssen sich demzufolge die Parteien
über die offenen Konditionen noch einigen
und die Fortdauer des Mietverhältnisses
hängt somit vom Willen beider Parteien ab.
Im Unterschied zur echten Option bewirkt
bei einer unechten Option die Optionserklärung
nicht sogleich die Fortsetzung des
Mietverhältnisses zum bisherigen oder bereits
im Zeitpunkt der Ausübung bekannten Vertragsinhalt.
Bei einer solchen Option wird
dem Verpflichteten einerseits die Möglichkeit
eingeräumt, einseitig neue Konditionen festzulegen
und dem Berechtigten zum Einverständnis vorzulegen, oder der Verpflichtete
wird andererseits verpflichtet, mit dem
Berechtigten Verhandlungen über neue Konditionen
ernsthaft einzugehen. Die Fortdauer
des Mietverhältnisses hängt somit im
Wesentlichen vom Willen beider Parteien ab.
Bei einer unechten Option stellt sich somit
die Frage, wie das Mietverhältnis rechtlich zu
qualifizieren ist, falls der Berechtigte von seinem
Optionsrecht bezüglich Vertragsverlängerung
Gebrauch gemacht hat, die Parteien
aber im Nachhinein bezüglich Gestaltung des
Mietvertrages keine Einigung erlangen.
Im Beispiel der vorerwähnten unechten
Optionsklausel fehlt ein expliziter Hinweis,
wonach bei einer mangelnden Einigung über
die neuen Vertragsbestimmungen das Mietverhältnis
als unbefristet weitergeführt wird.
Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis
nicht vereinbarungsgemäss, sondern gestützt
auf Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristetes Mietverhältnis
weitergeführt wird.
Im zu beurteilenden Fall kam das Bundesgericht
zum Schluss, zwischen den Parteien
sei mangels Einigung betreffend Mietzins
keine gültige Optionsausübung zustande
gekommen, welche das Mietverhältnis zwischen
den Parteien um weitere fünf Jahre
verlängert hätte. Die Bestimmung in der
Optionsklausel kam somit zum Tragen,
wonach der Vertrag zwölf Monate im Voraus
auf Ende März und Ende September kündbar
ist.
Bezüglich Mietzinsanpassung kann beim
unbefristeten Mietverhältnis somit die Veränderung
des Landesindexes nur zu 40% überwälzt
werden (im Gegensatz zu einer Überwälzung
des Landesindexes zu 100% bei
einem fünfjährigen indexierten Mietvertrag).
Durch Verrechnung des in der Zwischenzeit
gesunkenen Hypothekarzinssatzes hatte der
Vermieter im vorliegenden Fall keinen Mietzinserhöhungsanspruch
mehr. |
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