|
|
|
| |
|
|
| |
Die Mängelrechte der Bauherrschaft **
* Christoph Felder |
|
| |
|
|
| |
In bestimmten Fällen ist eine Baute mangelhaft ausgeführt
und entspricht nicht dem zwischen Unternehmer und Bauherrschaft
vereinbarten Vertrag. Das Gesetz bietet dem Bauherrn in
Art. 268 OR drei Möglichkeiten, seine Mängelrechte geltend zu
machen: die Nachbesserung des Werkes, die Minderung des
Kaufpreises und die so genannte Wandlung des Vertrages. |
|
| |
|
|
| |
Nachbesserung
Unter Nachbesserung versteht man, dass
der Unternehmer das mangelhafte Werk
repariert, bis es vollständig dem Vertrag entspricht.
Nun werden Werkverträge aber häufig
unter Einschluss der SIA-Norm 118 als
wesentlicher Vertragsbestandteil abgeschlossen.
Ist dies der Fall, so muss der dortige Art.
169 beachtet werden. Einschränkend führt
allerdings Abs. 2. dieser Norm aus, dass eine
Nachbesserung nur verlangt werden kann,
sofern durch diese dem Unternehmer nicht
unverhältnismässige Mehrkosten entstehen.
In einer ersten Phase hat der Bauherr
lediglich das Recht, vom Unternehmer die
Beseitigung des Mangels zu verlangen, also
das Werk nachzubessern. Dazu wird dem
Unternehmer eine Frist angesetzt. Weigert
sich nun der Unternehmer, den gerügten
Mangel fristgerecht zu beseitigen, so hat
der Bauherr folgende Möglichkeiten: |
|
| |
|
|
| |
| 1. |
Er kann weiterhin auf die Verbesserung
beharren, dies aber nur, wenn die dem
Unternehmer entstehenden Kosten in
einem vernünftigen Verhältnis zum Interesse
des Bauherrn stehen. |
| |
|
| 2. |
Er kann die Nachbesserung durch einen
Dritten zu Lasten des nachbesserungspflichtigen
Unternehmers ausführen lassen. |
| |
|
| 3. |
Er kann einen Minderwert gegenüber dem
nachbesserungspflichtigen Unternehmer
geltend machen. |
| |
|
| 4. |
Er kann vom Vertrag zurücktreten, sofern
ihm die Annahme des Werkes nicht
zugemutet werden kann (Ausnahme). |
|
|
| |
|
|
| |
In den meisten Fällen wird der Bauherr die
Nachbesserung verlangen, weil dies die einfachste
Möglichkeit ist, seine Rechte durchzusetzen.
In anderen Fällen drängt es sich aber
auf, die Nachbesserung zu Lasten des Unternehmers
durch einen Dritten ausführen zu
lassen. Die dadurch entstehenden Kosten
kann die Bauherrschaft sodann gegenüber
dem Unternehmer geltend machen, sei es
durch einen Abzug im Rahmen der Schlussanrechnung
oder zu Lasten der Bank- oder
Versicherungsgarantie, die der Unternehmer
gemäss Art. 181 SIA-Norm 118 einzureichen
hat. Können mit einem derartigen Vorgehen
nicht sämtliche Kosten gedeckt werden, empfiehlt
es sich, das weitere Vorgehen mit einem
Juristen zu besprechen, besteht doch ein
beträchtliches Risiko, dass durch ein falsches
Vorgehen Rechte verwirkt werden. |
|
| |
|
|
| |
Minderung
Als Minderung bezeichnet man das Geltendmachen
des Minderwerts, welcher der
Bauherrschaft durch das mangelhafte Werk verursacht wird. Wie oben erwähnt, kann die
Minderung aber nur geltend gemacht werden,
wenn der Unternehmer sich generell
weigert, das Werk nachzubessern, oder nicht
innert der ihm gesetzten Frist nachbessert.
Will die Bauherrschaft den Werkpreis nun
mindern, so kann sie die Höhe des Minderwerts
festlegen. Es obliegt dann dem Unternehmer,
dessen Höhe im Rahmen eines
Rechtsstreits zu bestreiten. |
|
| |
|
|
| |
Wandlung
Ausnahmsweise kann die Bauherrschaft
auch die Wandlung des Werkes verlangen.
Die Wandlung des Vertrages bedeutet für die
Parteien, dass sie so gestellt werden, als ob
nie ein Vertrag zwischen ihnen abgeschlossen
worden wäre. Da die meisten Bauobjekte
allerdings fest mit dem Boden verbunden
sind, kommt eine Wandlung alleine schon aus
rein praktischen Überlegungen selten in
Frage. |
|
| |
|
|
| |
Umfang der Mängelbehebung
Wie in Art. 170 SIA-Norm 118 ausgeführt
wird, gehört nicht nur die Verbesserung der
schadhaften Arbeit, sondern sämtliche mit
dieser Verbesserung verbundenen Nebenarbeiten
zur Nachbesserung. Der Anspruch
der Bauherrschaft geht allerdings nur so weit,
wie es die Erstellung des ursprünglichen
Zustandes erfordert. Ein allfälliger Mehrwert
ist dabei zu ersetzen. Ebenso muss die Bauherrschaft
in vielen Fällen auch die Kosten
einer besseren Konstruktion übernehmen,
wenn er bei richtiger Ausführung des Werkes
diese Mehrkosten bereits von Anfang an
hätte übernehmen müssen. |
|
| |
|
|
| |
** Empfohlen wird hierzu das Buch «Praxis-Ratgeber
zum Hausbau» von Hans Stoller, herausgegeben
vom HEV Schweiz. |
|
| |
|
|
| |
* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich |
|
 |
|
|
|
