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Investitionen des Mieters, für die er bei Mietbeendigung eine
Entschädigung verlangen kann, stellen im Rahmen eines Erstreckungsverfahrens
keine Härte dar. |
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Entschädigungspflicht
Nach Art. 260a Abs. 3 OR schuldet der
Vermieter dem Mieter eine Entschädigung,
wenn das Mietobjekt bei Beendigung des
Mietverhältnisses dank der Erneuerungen
und Änderungen durch den Mieter einen
erheblichen Mehrwert aufweist. Unabding-
bare Voraussetzung für die Verpflichtung
des Vermieters, eine solche Entschädigung
leisten zu müssen, ist seine Zustimmung
zu den vom Mieter ausgeführten
Arbeiten. Gestützt auf Art. 260a Abs. 1
OR muss diese Zustimmung schriftlich vorliegen.
Da gemäss Rechtsprechung Art.
260a Abs. 3 OR dispositiver Natur ist,
können die Parteien eine Entschädigungspflicht
bei Beendigung des Mietverhältnisses
ausschliessen. Die Wegbedingung der
Entschädigungspflicht muss dabei eine
ausdrückliche sein (schriftlich!). |
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Amortisation
Vorausgesetzt, die vom Vermieter ausgesprochene
Kündigung ist gültig, stellt
sich in einem allfälligen Kündigungsschutzverfahren
oft die Frage nach einer
Erstreckung des Mietverhältnisses über
den Kündigungstermin hinaus. Von Gesetzes
wegen kann der Mieter bei Vorliegen
von so genannten Härtegründen eine
Erstreckung verlangen (Art. 272 OR).
Als mögliche Härtegründe kommen
etwa die Dauer des Mietverhältnisses, die
persönlichen, familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse und die Verhältnisse auf
dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
in Betracht. Vielfach bringt
der Mieter in der Frage der Erstreckung als
Härtegrund die von ihm getätigten Investitionen
vor. In einem Entscheid aus dem
Jahre 2004 hielt das Bundesgericht hierzu
fest, dass das Problem der Amortisation
der Investitionen für den Ausbau des
Mietobjektes nicht entscheidend ist für
die Frage, ob eine Erstreckung gewährt
werden kann. Da der Mieter die Lokalitäten
(mit schriftlicher Zustimmung des
Vermieters) renoviert hätte, steht es ihm
frei, eine Entschädigung zu verlangen,
wenn er der Ansicht sei, dass das Mietobjekt
aufgrund der Investitionen einen
erheblichen Mehrwert aufweise. Habe
aber der Mieter diese Möglichkeit, so das
Bundesgericht weiter, so könne er sein
Erstreckungsgesuch im Allgemeinen nicht
auf die Härte stützen, die darin liegen
soll, dass das Mietverhältnis endet, bevor
seine Investitionen amortisiert seien (BGE
v. 7. Juli 2004/4C. 251/2004). |
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