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Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter
dem Mieter eine 30-tägige Zahlungsfrist
für fällige Mietzinse und Nebenkosten
unter Androhung der (ausserordentlichen)
Kündigung ansetzen. Bei unbenutztem
Ablauf dieser Frist kann der Vermieter bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist
von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Das Bundesgericht hat kürzlich seine
bisherige Praxis bestätigt, dass eine Zahlungsverzugskündigung
ausnahmsweise missbräuchlich
sein kann.
Die Anfechtung aufgrund von Art. 271
OR (Kündigungen gegen Treu und Glauben)
kann für den Mieter erfolgreich sein, wenn
die Kündigung wegen der besonderen Verhältnisse
als rechtsmissbräuchlich erscheint.
Zu denken ist etwa an die Fälle ganz minimaler
Zahlungsrückstände. Anfechtbar kann
eine Kündigung auch sein, wenn der vom
Vermieter abgemahnte Betrag falsch ist.
Mahnt der Vermieter einen zu hohen Betrag
und ist der wirklich geschuldete Betrag trotzdem
nicht unbedeutend, so riskiert allerdings
der nicht zahlende Mieter die Ausweisung.
Eine Kündigung gemäss Art. 257d OR ist
auch anfechtbar, wenn der Mieter den Nachweis
erbringen könnte, der Vermieter habe
ihm zwar wegen Zahlungsrückstandes
gekündigt, das wahre Motiv sei aber ein
anderes, und zwar ein missbräuchliches
gewesen.
Die Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit
einer nach Art. 257d OR ausgesprochenen
Kündigung hat immer innerhalb der in Art.
273 Abs. 1 OR vorgesehenen Frist zu erfolgen.
Danach ist das entsprechende Begehren
innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung
bei der zuständigen Schlichtungsbehörde
einzureichen. Bei verspäteter Eingabe ist
der Anspruch des Mieters verwirkt. Er ist alsdann
nur noch berechtigt, geltend zu
machen, dass die Kündigung unwirksam
(Vorraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung
gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt)
oder dass sie gemäss Art. 266o OR (Nichtbenützen
des amtlichen Kündigungsformulars,
Zustellung von Mahnschreiben und/oder
Kündigung erfolgte nicht separat an Ehegatten)
nichtig sei. |
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