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Zur Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses bedarf
es einer speziellen, im Voraus und einseitig abgegebenen Willens
erklärung der einen oder anderen Vertragspartei. Diese Erklärung,
welche eine Kündigung darstellt, beendet das Mietverhältnis. |
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Form
Die Mieterschaft ist zur schriftlichen
Kündigung des Mietverhältnisses bei
Wohn- und Geschäftsräumen verpflichtet
(Art. 266l Abs. 1 OR). In diesem Zusammenhang
ist erwähnenswert, dass die Kündigung
von der Mieterschaft eigenhändig
unterzeichnet sein muss (Art. 14 Abs. 1
OR). Eine fotokopierte Unterschrift ist
ebenso wenig gültig wie eine per E-Mail,
mittels Telegramm oder Telefax mitgeteilte
Kündigung, weil auf einer solchen die
eigenhändige Unterschrift fehlt (Art. 13
Abs. 2 OR).
Die Vermieterschaft muss mit einem Formular
kündigen, das vom Kanton genehmigt
ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen
hat, wenn er die Kündigung anfechten
oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses
erlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). |
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Kündigung durch die Mieterschaft
In der Praxis werden Mietverträge vielfach
mit zwei oder mehreren Mietern abgeschlossen.
Jeder einzelne Mieter ist Vertragspartei
und hat dementsprechend
Rechte und Pflichten.
Die aus mehreren Personen bestehende
gemeinschaftliche Mieterschaft wird rechtlich
als einfache Gesellschaft (Art. 530 ff.
OR) qualifiziert. Möchte eine derartige
gemeinschaftliche Mieterschaft das Mietverhältnis
kündigen, muss eine solche Kündigung
von allen Mitgliedern der Gemeinschaft
ausgesprochen werden. Praktisch
gesehen genügt es, wenn ein einziges Kündigungsschreiben
von allen Mietern unterzeichnet
wird.
Es kommt immer wieder vor, dass im
Laufe eines Mietverhältnisses nur ein Mitmieter
oder eine Mitmieterin eine Kündigung
dem Vermieter zukommen lässt. Aus
dem gleichen Grund wie eine Teilkündigung
betreffend nur eines Zimmers einer
Wohnung ungültig ist, müssen gemeinsame
Mietverträge einheitlich von allen Mietern
gekündigt werden. Gestützt auf das
Prinzip der Unteilbarkeit der Kündigung ist
eine solche von nur einem Mieter rechtlich
somit unwirksam. Die betroffene Person
bleibt demzufolge weiterhin vertraglich
gebunden und haftet solidarisch, so dass sie
zur Bezahlung des Mietzinses und zur
Instandhaltung der Mietsache weiterhin
verpflichtet ist.
Bei Fehlen einer einzigen Unterschrift
eines Mitmieters besteht jedoch die Möglichkeit,
die fehlende Zustimmungserklärung
vom jeweiligen Mieter vor Beginn
der Kündigungsfrist einzuholen. |
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Kündigung durch die Vermieterschaft
Spricht die Vermieterschaft eine Kündigung
gegenüber einer gemeinschaftlichen Mieterschaft aus, so muss auch
hier die Kündigung an alle Mieter und
Mieterinnen gerichtet sein, andernfalls
die Kündigung als ungültig zu betrachten
ist.
Bei einer Mehrheit von Vermietern
müssen alle Vermieter bzw. deren Vertreter
(mit gültiger Vollmacht) das Kündigungsformular
unterzeichnen, ansonsten die
Kündigung ungültig ist. Es genügt ein einziges
amtlich genehmigtes Formular,
sofern alle Namen aller Mieter und Mieterinnen
darauf aufgeführt sind.
Bei Ehegatten – und ab 1.1.07 bei registrierten
gleichgeschlechtlichen Paaren – ist
zu beachten, dass jedem Einzelnen eine
Kündigung mittels genehmigtem Formular
zuzustellen ist (Art. 266n OR). |
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Entlassung aus dem Mietverhältnis
Selbstverständlich kann die Vermieterschaft
die ausziehende Person mit Einverständnis
der in der Mietsache verbleibenden
Mitmieterschaft von ihren Verpflichtungen
befreien. Umgekehrt kann die
ausziehende Mitmieterschaft von der Vermieterschaft
und der verbleibenden Mitmieterschaft
eine schriftliche Bestätigung
über die Entlassung aus dem Mietverhältnis
einholen. Es besteht jedoch diesbezüglich
keine rechtliche Verpflichtung für die
Vermieterschaft. |
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