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In der Regel wird ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen,
auch wenn das schweizerische Obligationenrecht keine Formvorschriften
vorsieht und somit ein Mietvertrag auch mündlich
seine Gültigkeit hat. Die Schriftform wird jedoch von den Parteien
aus Beweisgründen gewählt. Neben dem schriftlichen und dem
mündlichen Vertragsabschluss kann ein Mietvertrag auch stillschweigend,
das heisst durch konkludentes Verhalten, abgeschlossen
werden (Art. 1 Abs. 2 OR). In der Folge werden die einzelnen
Fälle erläutert. |
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Verträge kommen durch gegenseitige
Willensäusserungen zustande. Mit Willensäusserungen
sind nicht nur Erklärungen
in Wort oder Schrift gemeint, sondern
auch indirekte Kundgebungen, die auf den
Willen schliessen lassen, einen Vertrag
abschliessen zu wollen. Art. 1 Abs. 2 OR
sieht denn auch ausdrücklich das stillschweigende
Zustandekommen von Verträgen
vor. Im konkreten Fall des Mietvertrages
kann der konkludente Vertragsabschluss
im Vollzug der zu erbringenden
Leistungen gesehen werden, so wenn der
Vermieter dem Mieter die Schlüssel übergibt
und ohne Protest vom Mieter Mietzinse
entgegennimmt.
Von grösserer praktischer Bedeutung ist
wohl aber der konkludente Vertragsabschluss,
wenn ein Mietvertrag bereits beendet
wurde, der Mieter aber weiterhin im
Mietobjekt bleibt. Die Folgen eines solchen
Verbleibens des Mieters sind unterschiedlich,
ob es sich um ein befristetes
oder ein unbefristetes Mietverhältnis handelt:
Bei befristeten Mietverhältnissen, die
durch Zeitablauf (ohne Kündigung) enden,
enthält das Gesetz in Art. 266 Abs. 2 OR
eine ausdrückliche Regelung: Setzen die
Parteien das (befristete) Mietverhältnis
stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes
Mietverhältnis. Es erfolgt also eine
Umwandlung, wobei die übrigen Vereinbarungen
des befristeten Mietverhältnisses
weiter Geltung haben.
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis,
welches durch Kündigung aufgelöst
wurde, sieht das Gesetz keine stillschweigende
Fortsetzung des Mietverhältnisses
vor, wenn der Mieter nach Ablauf der
Kündigungsfrist weiterhin im Mietobjekt
verbleibt. Die Rechtsprechung hat jedoch
die Voraussetzungen konkretisiert,
wann von einem konkludenten Vertragsabschluss
ausgegangen werden kann. Das
Bundesgericht zeigt sich sehr zurückhaltend
gegenüber einem solchen Vertragsabschluss.
Voraussetzungen sind, dass der
Vermieter während einer ziemlich langen
Dauer da-rauf verzichtet hat, die Kündigung
durchzusetzen und die Rückgabe der
Mietsache zu fordern (BGE 119 III 156)
und dass er weiterhin regelmässig den Mietzins entgegengenommen hat, ohne
diesbezüglich einen Vorbehalt anzubringen.
Aus dieser Praxis lässt sich somit
schliessen, dass kein stillschweigender
Vertragsabschluss vorliegt, wenn der Vermieter
dem Mieter unmissverständlich
mitgeteilt hat, dass er kein Interesse an
einem erneuten Abschluss eines Mietvertrages
hat. Ein solches Desinteresse kann
natürlich auch durch die Einleitung eines
Ausweisungsverfahrens kundgetan werden.
Hat dies der Vermieter getan, so
spielt es auch keine Rolle, dass der Mieter
weiterhin Mietzinse bezahlt hat. Selbstverständlich
kann kein stillschweigender
Vertragsabschluss angenommen werden,
wenn der Mieter weiterhin im Mietobjekt
bleibt, jedoch den Mietzins nicht mehr
bezahlt. |
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